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Lo esencial
La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial con el que el acreedor pide la venta forzosa de la vivienda hipotecada. Casi nunca empieza por sorpresa: antes hay recibos devueltos, llamadas de recobros y un requerimiento formal de pago. Ese tramo previo es el que más opciones ofrece: la ley te permite pedir cosas concretas, un plan de reestructuración, una quita o la entrega de la vivienda a cambio de cancelar la deuda.
En Barcelona se suma un segundo nivel de normas. La Ley catalana 24/2015, de medidas urgentes en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, que parte de la protección de los consumidores del Código de consumo de Cataluña, obliga a determinados acreedores a ofrecer un alquiler social antes de demandar, y la Agència de l’Habitatge de Catalunya presta un servicio de intermediación hipotecaria, Ofideute. Parte de esa ley la anuló el Tribunal Constitucional, así que conviene saber qué sigue en vigor antes de invocarla.
Ordenamos esas vías, elegimos la que encaja con tus números y la negociamos por escrito, sin perder de vista los plazos judiciales. Lo hacemos dentro del área de abogados inmobiliarios en Barcelona de R. Sánchez Abogados. Si el conflicto es con un inquilino que no paga, lo lleva nuestro equipo de desahucios en Barcelona.
Estas son las opciones que estudiamos y lo que exige cada una.
¿No llegas a las cuotas de la hipoteca en Barcelona y quieres negociar antes de la subasta?
Fechas que condicionan la negociación.
1 mes
tiene la entidad adherida para ofrecer el plan de reestructuración desde que presentas la solicitud con la documentación
fuente: anexo, ap. 1.b RDL 6/2012
24 meses
desde la solicitud de reestructuración para pedir la dación en pago si el plan no resulta viable
fuente: anexo, ap. 3.a RDL 6/2012
3 días hábiles
para que el obligado comunique su oferta de alquiler social al ayuntamiento y a la Agència de l’Habitatge de Catalunya
fuente: art. 5.4 Ley 24/2015
15 de mayo de 2028
fecha hasta la que se suspende el lanzamiento de la vivienda habitual de deudores en especial vulnerabilidad con los requisitos legales, tras las prórrogas del Real Decreto-ley 6/2020 y del 1/2024
fuente: art. 1 Ley 1/2013
En cada fase, del primer impago a la subasta, la negociación y la defensa van en paralelo.
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Revisamos la escritura, las cuotas pendientes y si el vencimiento anticipado cumple la Ley 5/2019, y comprobamos si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas.
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Presentamos la petición de reestructuración con toda la documentación que exige la norma.
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Si el acreedor es gran tenedor, exigimos la oferta de alquiler social de la ley catalana. Si además la vivienda es habitual y hay vulnerabilidad económica, la demanda no se admite sin acreditar que el acreedor pasó por la conciliación o intermediación pública (art. 685 LEC).
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La ejecución, regulada en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se tramita en la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Barcelona, en la Ciutat de la Justícia. Revisamos la liquidación y las cláusulas abusivas, como una cláusula suelo, comisiones o intereses de demora excesivos (la que permitía vencer el préstamo por un solo impago la declararon abusiva el TJUE y el Tribunal Supremo), y, si procede, nos oponemos en diez días sin cerrar la negociación. La oposición suspende la ejecución hasta que el tribunal resuelve y, si la cláusula abusiva es la que funda la ejecución, el juez acuerda el sobreseimiento.
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Si no hay pago ni acuerdo, la subasta se celebra a través del Portal de Subastas del BOE, con el tipo fijado en la escritura, que no puede bajar del 75 % de la tasación (art. 682 LEC). Tras la adjudicación, si la vivienda sigue ocupada, el juzgado fija día y hora del lanzamiento (art. 675 LEC). Si lo obtenido no cubre la deuda, trabajamos la reducción de la deuda remanente del art. 579.2 LEC o un acuerdo de pago.
Calculamos, según tu situación económica, qué cuota puedes asumir y qué pedir: reestructuración, quita, dación o venta.
Todo acuerdo queda documentado: qué se cancela, qué se mantiene y qué pasa con los avalistas.
Comprobamos si el acreedor es gran tenedor según la Ley 24/2015 y si tu unidad familiar está dentro de los umbrales de riesgo de exclusión residencial, que se miden con el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC).
El afianzamiento no convierte al avalista en deudor sin defensas. Los fiadores en el umbral de exclusión pueden exigir que se agote antes el patrimonio del deudor principal, aunque hubieran firmado la renuncia al beneficio de excusión (art. 3 bis RDL 6/2012).
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Para preparar la negociación y, si hace falta, la oposición:
La reestructuración del Código de Buenas Prácticas ya no se puede pedir una vez anunciada la subasta. Solo queda la quita, que la entidad puede rechazar.
Una dación pactada que no dice expresamente que extingue toda la deuda puede dejarte debiendo el resto.
Hablar con el banco no suspende la ejecución. Si llega la demanda y no te opones en diez días, pierdes la ocasión de alegar tú los motivos de oposición, como las cláusulas abusivas.
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En préstamos de vivienda a personas físicas firmados desde el 16 de junio de 2019, cuando se alcanzan los impagos mínimos del artículo 24 de la Ley 5/2019 y la entidad te ha requerido dándote un mes para ponerte al día. En contratos anteriores ese artículo también se aplica, salvo que la cláusula firmada te sea más favorable.
Siempre que el acreedor la acepte. Además, es obligatoria para la entidad adherida al Código de Buenas Prácticas cuando el deudor está en el umbral de exclusión, la reestructuración no es viable y se cumplen los demás requisitos de la norma, como que sea la única vivienda y se comprara con ese préstamo.
La dación es una transmisión y puede tener consecuencias en el IRPF y en la plusvalía municipal. En la dación del Código de Buenas Prácticas la ley prevé un tratamiento fiscal favorable para el deudor.
Si es gran tenedor, o una persona jurídica que adquirió después del 30 de abril de 2008 viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones, sí, antes de presentar la demanda y siempre que la familia esté en riesgo de exclusión residencial y no tenga una alternativa de vivienda (art. 5.2 Ley 24/2015).
Los intereses de demora y las costas, en las que entran los gastos de abogado y procurador del banco. En préstamos de vivienda a personas físicas, la demora no puede superar el interés remuneratorio más tres puntos y solo se aplica sobre el principal vencido (art. 25 Ley 5/2019).
Es el servicio de asesoramiento e intermediación hipotecaria de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Da información sobre derechos y obligaciones y puede intermediar con la entidad.
Sí. No hay paralización automática, pero la negociación sigue abierta hasta la subasta, y en tu vivienda habitual puedes incluso liberar el bien antes de que cierre pagando lo vencido, los intereses de demora y las costas (art. 693.3 LEC). Lo que no se detiene son los plazos procesales.
El acreedor puede seguir reclamando la cantidad pendiente, con el embargo de otros bienes. Si se adjudicó tu vivienda habitual, quedas liberado si pagas el 65 % de lo pendiente en cinco años o el 80 % en diez (art. 579.2 LEC). Si no es posible, la Ley de Segunda Oportunidad, que permite exonerar deudas si se cumplen sus requisitos, es otra vía que se estudia aparte.
