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Lo esencial
La ejecución hipotecaria es el procedimiento especial de la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 681 a 698) con el que el acreedor cobra un préstamo impagado directamente sobre el inmueble hipotecado. Es un proceso rápido: el juzgado no revisa si tus circunstancias económicas han cambiado, sino si el título es válido y si la cantidad reclamada es correcta. Por eso la defensa se prepara leyendo la escritura de préstamo hipotecario, el requerimiento previo y la liquidación que presenta el banco.
Cuando nos llega una demanda, lo primero es contar los días que quedan del plazo de oposición y comprobar tres cosas: si el vencimiento anticipado se declaró con los impagos mínimos que exige la ley, si alguna cláusula del contrato es abusiva y si el saldo reclamado incluye intereses o comisiones que no se deben. De ese análisis sale la estrategia: oponerse, negociar o las dos cosas a la vez.
Formamos parte del equipo de abogados inmobiliarios en Madrid de R. Sánchez Abogados. Si lo que valoras es vender la vivienda antes de que llegue a subasta, lo vemos junto con el área de compraventa de vivienda en Madrid.
Solo caben los motivos que enumera la ley. Lo demás no se pierde, pero se discute en otro juicio y sin frenar la ejecución.
¿Te ha llegado una demanda de ejecución hipotecaria en Madrid y quieres saber si puedes oponerte?
Las cifras legales que marcan cada fase.
3 % o 7 % del capital
impago mínimo para el vencimiento anticipado en préstamos sobre vivienda a personas físicas, equivalente a 12 o 15 cuotas mensuales según la mitad del plazo en la que se produzca la mora
fuente: art. 24 Ley 5/2019
10 días
para formular la oposición por las causas tasadas; presentada, se suspende la ejecución y se cita a una comparecencia
fuente: arts. 556 y 695 LEC
70 % del valor de subasta
mínimo general para aprobar el remate de la vivienda habitual, que baja al 60 % solo si con esa cantidad se cubre todo lo que se debe al ejecutante
fuente: art. 670 LEC
65 % en 5 años u 80 % en 10
de la deuda que quede tras la adjudicación de la vivienda habitual: si se pagan en esos plazos, el ejecutado queda liberado
fuente: art. 579.2 LEC
La ejecución corresponde a la Sección Civil del Tribunal de Instancia del partido judicial donde está la finca, los antiguos juzgados de primera instancia (art. 684 LEC). Si la escritura lo prevé, el acreedor puede optar por la venta extrajudicial ante notario del artículo 129 de la Ley Hipotecaria; en la vía judicial de Madrid capital, este es el recorrido habitual:
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El banco debe requerirte el pago y darte al menos un mes antes de declarar vencido el préstamo. Es el momento de revisar la deuda y de intentar un acuerdo.
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Debe indicar si la finca es tu vivienda habitual, si el acreedor es gran tenedor y si estás en situación de vulnerabilidad económica, con documento de los servicios sociales o de vivienda de la Comunidad de Madrid o del Ayuntamiento (art. 685 LEC).
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El juzgado te requiere en el domicilio que figura en el Registro de la Propiedad y pide al registrador la certificación de dominio y cargas (arts. 686 y 688 LEC).
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Si nos oponemos en plazo, la ejecución se suspende y el tribunal oye a las partes antes de resolver por auto. Si declara abusiva una cláusula que funda la ejecución, la archiva; si no, sigue sin aplicarla. Ese auto es recurrible ante la Audiencia Provincial de Madrid.
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Pasados veinte días desde el requerimiento, se anuncia a través del Portal de Subastas del BOE y admite pujas durante veinte días naturales (arts. 691 y 649 LEC). Si la puja más alta no llega al 70 %, tienes la posibilidad de presentar en diez días a un tercero que mejore la postura (art. 670 LEC).
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Aprobado el remate, el adjudicatario pide la posesión y, si la vivienda está ocupada, el lanzamiento (art. 675 LEC).
Comprobamos fecha del préstamo, cuotas impagadas y requerimiento. En contratos anteriores a la Ley 5/2019 se aplica su artículo 24 salvo que la cláusula pactada sea más favorable para ti, y no se aplica si el vencimiento se declaró antes del 16 de junio de 2019.
Recalculamos capital, intereses ordinarios y de demora y comisiones. Un error o una cláusula abusiva pueden reducir lo reclamado.
La escritura fija el valor por el que sale la finca, el tipo de subasta, que no puede ser inferior al 75 % de la tasación (art. 682 LEC). Todos los porcentajes de la subasta se calculan sobre esa cifra.
Revisamos los requerimientos que se les hicieron. Si están en el umbral de exclusión del Código de Buenas Prácticas pueden exigir que se agote antes el patrimonio del deudor principal (art. 3 bis RDL 6/2012).
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Para estudiar tu defensa frente a la ejecución hipotecaria necesitamos:
Pasado el plazo, las causas del artículo 695 ya no se pueden alegar en ese procedimiento.
Si lo obtenido no cubre principal, intereses y costas, el acreedor puede seguir reclamando lo que falte, con el embargo de tus otros bienes (art. 579 LEC), y también a los avalistas.
Los requerimientos se practican en el domicilio que consta en el Registro. Si te mudaste, puedes enterarte tarde.
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Diez días hábiles desde la notificación del auto que despacha la ejecución. En ese escrito hay que alegar todas las causas de oposición y aportar los documentos que las acrediten.
Solo las del artículo 695 LEC: extinción de la garantía o de la deuda, error en el saldo de una cuenta, cargas previas en bienes muebles y cláusulas abusivas. Lo demás se discute en un juicio declarativo aparte.
No hay una paralización automática por el hecho de no poder pagar. La oposición suspende la ejecución mientras el tribunal la resuelve. Si es tu vivienda habitual, también puedes liberarla antes del cierre de la subasta consignando las cuotas vencidas, los intereses de demora y las costas, aun sin consentimiento del banco (art. 693.3 LEC). Y un acuerdo con el acreedor puede terminar el procedimiento.
Depende de la carga del juzgado, de si hay oposición y de si la subasta tiene pujas. Al estudiar tu caso te diremos en qué fase está y qué calendario es previsible.
El adjudicatario toma posesión de la vivienda y, si queda deuda, el acreedor puede reclamarla con una ejecución ordinaria. Cuando no hay forma de pagarla, la Ley de Segunda Oportunidad es otra vía que conviene estudiar aparte.
La protección frente a cláusulas abusivas es propia del consumidor. Una sociedad que se financió para su actividad normalmente no lo es, aunque depende de la finalidad del préstamo y de quién lo firmó.
La Ley 1/2013 suspende hasta el 15 de mayo de 2028 el lanzamiento de la vivienda habitual adjudicada en una ejecución hipotecaria cuando el deudor está en supuestos de especial vulnerabilidad y cumple los requisitos económicos de la norma. El plazo lo ampliaron el Real Decreto-ley 6/2020 y el 1/2024. La suspensión afecta al lanzamiento, no a la subasta.
La dación en pago entrega la vivienda al acreedor para cancelar la deuda. Como regla, depende de que el banco la acepte. La excepción es el Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012), vigente y de adhesión voluntaria para las entidades: pensado para familias en el umbral de exclusión, si la reestructuración y la quita no son viables y se cumplen sus requisitos, la entidad adherida debe aceptar la dación, que cancela toda la deuda, y el deudor puede quedarse dos años como arrendatario.
