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Al comprar vivienda en Madrid casi siempre hay un día en que entregas dinero sin tener llaves ni escritura: el de las arras. Ese documento decide qué pasa si el banco no concede la hipoteca, si aparece un embargo o si el vendedor recibe una oferta mejor. Por eso nuestro trabajo como abogado de compraventa de vivienda empieza antes, cuando todavía se puede negociar cada cláusula.
Nuestros abogados revisan el borrador que te pasa la agencia o el vendedor, piden la información registral de la finca, comprueban los recibos y la situación con la comunidad y te explican qué te obliga y qué te protege. Si hace falta, nos ocupamos de la redacción del contrato. Después preparamos la escritura de compraventa y la inscripción, que cierra la operación frente a terceros.
Esta página forma parte del área de abogados inmobiliarios en Madrid de R. Sánchez Abogados, la rama del despacho dedicada a esta materia, con sede en el Paseo de la Castellana. El mismo equipo de abogados lleva la gestión de la operación de principio a fin. Si el edificio tiene problemas de derramas o morosidad, mira también nuestra página de comunidad de propietarios en Madrid. Si lo que te preocupa es un defecto que ha aparecido después de comprar, eso es una reclamación por vicios ocultos, que lleva nuestra área civil.
El Código Civil solo regula expresamente las arras penitenciales; las otras dos las han perfilado los tribunales. Por eso importa más lo que dice el texto que el título.
¿Vas a firmar arras por un piso en Madrid y quieres que alguien lea el contrato antes?
Las cifras de la ley que más pesan al comprar.
Doble de la señal
es lo que devuelve el vendedor que desiste con arras penitenciales; el comprador que desiste las pierde
fuente: art. 1454 CC
Año en curso y 3 anteriores
cuotas de comunidad impagadas de las que responde la vivienda aunque cambie de dueño
fuente: art. 9.1.e LPH
7 días naturales
plazo máximo para que el secretario de la comunidad emita el certificado de deudas que se aporta en la escritura
fuente: art. 9.1.e LPH
5 años
plazo general de prescripción de las acciones personales sin plazo especial, como reclamar por un incumplimiento del contrato
fuente: art. 1964 CC
Así ordenamos una compraventa típica de vivienda de segunda mano en Madrid. El objetivo es llegar a la notaría sin sorpresas.
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Si la agencia te pide una señal de reserva, revisamos el documento, que a veces ya es un compromiso de compra.
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Pedimos la nota simple actualizada, comprobamos titularidad, cargas, recibos del IBI, situación con la comunidad y certificado de eficiencia energética.
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Pactamos el tipo de arras, el plazo para escriturar, qué pasa si la tasación o la hipoteca no llegan y en qué estado se entrega la vivienda.
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Revisamos el borrador de escritura, el certificado de deudas de la comunidad y la cancelación de la hipoteca del vendedor si la hay.
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Se liquida el impuesto que corresponda ante la Comunidad de Madrid y se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.
Comprobamos que quien vende es el titular registral, si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, usufructos o servidumbres, y que la finca coincide con lo que visitaste. También pedimos información urbanística para descartar expedientes abiertos. La nota simple no caduca, pero solo refleja el Registro el día en que se pide: la repetimos antes de la escritura.
Plazo para escriturar, condición de financiación, retrasos, entrega libre de ocupantes y reparto de gastos. El artículo 1455 CC pone el otorgamiento de la escritura a cargo del vendedor y la primera copia a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.
Pedimos el último recibo del IBI y el estado de cuentas con la comunidad, derramas incluidas. El certificado de deudas es obligatorio en la escritura; nosotros lo queremos ver antes de las arras.
El certificado de eficiencia energética registrado y su etiqueta deben anexarse al contrato de compraventa (art. 17 RD 390/2021). Miramos también la inspección técnica del edificio y las obras pendientes.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
El asesoramiento de un abogado inmobiliario cambia según quién compra y qué inmueble. Estos son los perfiles de clientes que más vemos.
Suelen financiar con hipoteca. Nuestro asesoramiento se centra en la condición de financiación, los plazos y el estado de entrega del piso.
En inmuebles comprados como inversión, y en transacciones de empresas del sector, el asesoramiento inmobiliario incluye además los arrendamientos en vigor, las licencias y la estructura de la operación.
Si el piso tiene inquilino, el comprador se subroga en el contrato de arrendamiento durante el plazo que marca el artículo 14 LAU. Y el inquilino puede tener derecho de tanteo y retracto (art. 25 LAU), salvo que se haya excluido válidamente; conviene resolverlo antes de las arras.
En una promoción de obra nueva revisamos con el promotor la garantía de las cantidades entregadas a cuenta, las calidades, los defectos de construcción y el retraso en la entrega. En pisos que vienen de herencias comprobamos que todos los herederos han aceptado y firman la venta.
Si el vendedor no escritura o el comprador no paga, todo depende del tipo de arras. Con las penitenciales, la ley ya fija la consecuencia. Con arras confirmatorias, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución, con daños e intereses (art. 1124 CC). Si ya existe un acuerdo sobre la vivienda y el precio, cualquiera de las partes puede compeler a la otra a otorgar la escritura pública (art. 1279 CC).
Si el comprador se retrasa en pagar el precio, el artículo 1504 CC le permite pagar hasta que el vendedor le requiera judicialmente o por acta notarial. Antes de demandar, desde abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar una negociación previa por un medio adecuado de solución de controversias. Muchos conflictos y disputas por arras se cierran ahí. Si no, asumimos tu defensa y la demanda se presenta ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid y la apelación la resuelve la Audiencia Provincial de Madrid.
Con esto, enviado por correo electrónico o en mano, podemos empezar el servicio y darte una opinión sobre la operación:
Hay modelos titulados «arras penitenciales» con cláusulas que obligan a comprar. Cuenta el contenido, y en la duda no se presume el derecho a desistir.
Si el banco deniega el préstamo y el contrato no lo prevé, perder la señal es un riesgo real. Lo evita una cláusula de financiación con plazo y forma de acreditar la denegación.
Entre la nota que te enseñaron en la visita y el día de la escritura puede entrar un embargo. Y si el vendedor vendiera dos veces la misma vivienda, la propiedad es de quien antes inscribe en el Registro de buena fe (art. 1473 CC).
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Que si en la compraventa se entregaron arras o señal, el contrato puede dejarse sin efecto si el comprador acepta perderlas o el vendedor las devuelve duplicadas. Es la base de las arras penitenciales.
No es obligatorio, pero el notario da fe de la operación sin defender a ninguna de las partes y la agencia media entre comprador y vendedor. El abogado inmobiliario revisa el inmueble y el contrato pensando solo en tus intereses y en tu derecho de propiedad.
La ley no fija un importe ni un porcentaje. Lo acuerdan comprador y vendedor, y se descuenta del precio si la compra se completa. Con arras penitenciales, es lo que arriesgas.
No hay plazo legal. Se pacta en el contrato y debe bastar para conseguir la financiación y preparar la escritura. Si vence sin firmar, hay que ver quién ha incumplido.
Responden a cosas distintas. El Registro de la Propiedad informa de la titularidad y las cargas, mientras que el Catastro describe la finca a efectos fiscales. Si la superficie o los linderos no coinciden, conviene aclararlo antes de firmar.
La compraventa es el contrato; la escritura pública es la forma notarial que permite inscribirlo en el Registro de la Propiedad (art. 1280 CC).
Sí. Nuestros abogados inmobiliarios trabajan desde seis sedes en España y dan asesoría y asistencia en operaciones de cualquier provincia, con la normativa de cada comunidad autónoma.
En segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que gestiona la Comunidad de Madrid. En obra nueva, el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Los tipos del ITP y del AJD los fija cada comunidad autónoma, así que calculamos el coste fiscal con tu caso. La plusvalía municipal la paga el vendedor como contribuyente (art. 106 TRLRHL).
