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Lo esencial
Un edificio recién entregado no debería tener goteras, fisuras en la fachada ni humedades en el garaje. Cuando aparecen, la promotora suele culpar a la constructora, la constructora al proyecto y el arquitecto a la ejecución. Mientras tanto, los propietarios del inmueble conviven con el problema y el plazo para reclamar sigue corriendo.
Como abogado de defectos de construcción en Madrid, nuestro trabajo con cada cliente es ordenar ese reparto de culpas y definir la estrategia. Con un estudio técnico identificamos cada defecto constructivo, su origen y su gravedad, porque de eso depende la viabilidad de la reclamación, el plazo de garantía y qué agente de la edificación tiene que responder. Después reclamamos a todos los que intervinieron en la obra y a sus seguros, para que la reparación no dependa de la solvencia de uno solo.
Lo lleva el equipo de derecho inmobiliario y civil del despacho, que trabaja con arquitectos e ingenieros periciales. Nuestro servicio de asesoramiento y defensa cubre tanto a compradores de vivienda nueva como a personas, familias, empresas y comunidades de propietarios que reclaman por los elementos comunes del edificio: cubiertas, fachadas, estructura o instalaciones generales.
Fallos en cimentación, pilares, vigas, forjados o muros de carga que comprometen la resistencia y la estabilidad del edificio. Tienen la garantía más larga: diez años desde la recepción.
Goteras en cubiertas y terrazas, humedades por capilaridad en plantas bajas o filtraciones en sótanos y garajes. Suelen ser defectos de habitabilidad, con tres años de garantía.
Ruidos entre viviendas o desde las instalaciones, condensaciones y pérdidas de calor que incumplen el Código Técnico de la Edificación. También entran en los tres años.
No todas las grietas son iguales: las que afectan a la estructura tienen diez años de garantía y las meramente estéticas, uno. El dictamen pericial es el que las distingue.
Fontanería, saneamiento, electricidad, ventilación o climatización que no funcionan como exige el proyecto o la normativa y hacen la vivienda inadecuada para su uso.
Solados que se levantan, carpinterías que no cierran o revestimientos que se desprenden. Son responsabilidad del constructor durante el primer año.
¿Han aparecido defectos en tu vivienda o en tu edificio?
Las cifras de la LOE que deciden si tu reclamación está a tiempo.
10 años
desde la recepción de la obra para los daños que afectan a la estructura y la estabilidad del edificio
fuente: art. 17.1 a) LOE
3 años
para los defectos de habitabilidad: humedades, aislamiento, instalaciones o funcionalidad
fuente: art. 17.1 b) LOE
1 año
para que el constructor responda de los defectos de terminación o acabado
fuente: art. 17.1 LOE
2 años
desde que aparece el daño para ejercer la acción judicial contra los agentes
fuente: art. 18.1 LOE
Del primer informe técnico a la reparación o la indemnización, estos son los pasos.
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En un primer momento, un arquitecto o arquitecto técnico inspecciona la vivienda o los elementos comunes, documenta cada defecto con fotos y mediciones y explica su causa y su gravedad.
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Con toda la información, revisamos el acta de recepción de la obra, la licencia, el proyecto y los contratos para saber qué garantía se aplica y quién responde: promotor, constructor, proyectista, director de obra o director de ejecución.
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Requerimos la reparación o la indemnización a todos los agentes y al seguro decenal si hay daños estructurales. El requerimiento fehaciente interrumpe el plazo de dos años.
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Si no hay una solución pactada, iniciamos el procedimiento ante los tribunales de primera instancia de Madrid. La resolución judicial puede condenar a reparar o a pagar el coste de la reparación, con los daños añadidos.
Cada tipo de defecto tiene su plazo. Hace falta conocimiento técnico: un error al calificarlo puede hacer que una reclamación que estaba en plazo parezca caducada.
La LOE se aplica a las obras con licencia pedida desde mayo de 2000. En edificios anteriores, la responsabilidad se rige por el artículo 1591 del Código Civil.
Fuera del ámbito de la LOE, el comprador tiene también la acción por incumplimiento del contrato de compraventa contra su vendedor, con un plazo más largo y otra relación de responsables.
Si los defectos están en elementos comunes, la junta debe autorizar la reclamación y el presidente la representa en el juicio.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Para estudiar tu reclamación por defectos de construcción reúne lo siguiente:
Las promesas de arreglo, sin una actuación formal, no interrumpen el plazo si no quedan por escrito. Mientras se espera, los dos años para demandar siguen corriendo.
Si la promotora es una empresa sin patrimonio, la sentencia sirve de poco. Conviene incluir al constructor, a los técnicos y a sus aseguradoras.
Si arreglas el defecto sin un informe pericial previo, después será muy difícil probar su origen y su alcance.
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Los vicios ocultos se reclaman al vendedor de cualquier vivienda en un plazo corto de seis meses. Los defectos de construcción se reclaman a quienes construyeron el edificio, con las garantías de la LOE.
Sí. Las garantías de la LOE protegen también a los adquirentes posteriores, siempre que el defecto aparezca dentro del plazo contado desde la recepción de la obra.
Lo encarga la parte que reclama a un profesional independiente, pero si la demanda prospera puede incluirse en las costas o en la indemnización. Sin informe técnico, la reclamación no suele salir adelante.
Los daños materiales causados por defectos que afecten a la estructura y comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio, durante diez años. Es obligatorio en las viviendas.
Se puede reclamar al constructor, a los técnicos y a sus seguros, que responden de lo que les sea imputable. Si la promotora está en concurso, hay que comunicar el crédito al administrador concursal.
Sí, por los defectos en elementos comunes, con acuerdo de la junta. Cada propietario puede reclamar por los de su vivienda.
Que se reparen los defectos o que se pague su coste, además de los daños derivados en tus bienes: muebles estropeados, alquiler de otra vivienda durante las obras o pérdida de uso.
Si es una rehabilitación integral que altera la estructura o la configuración del edificio, se aplica la LOE. Si es una reforma menor de tu piso, se reclama como incumplimiento del contrato de obra.
No siempre. Con un informe pericial sólido y un requerimiento a todos los agentes y aseguradoras, muchas reclamaciones se resuelven con un acuerdo de reparación.
