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IRPH son las siglas del índice de referencia de los préstamos hipotecarios, un tipo oficial que el Banco de España elabora con la media de los intereses que aplican las entidades a los préstamos para comprar vivienda libre a más de tres años. Durante años se ofreció como alternativa al euríbor y hoy muchas familias de Madrid siguen pagando cuotas calculadas con él. Si en tus recibos aparece «IRPH entidades», «IRPH cajas» o «IRPH bancos», tu préstamo pertenece a ese grupo.
La pregunta que nos hacen casi todos los afectados es la misma: ¿puedo reclamar el IRPH? La respuesta honesta es que depende de tu contrato. El índice en sí es legal y su uso no está prohibido por la legislación española. Lo que se discute ante los tribunales es cómo se incorporó a tu préstamo: si la cláusula te permitía entender cómo se calculaba el interés y qué consecuencias económicas tenía, y si, aun sin esa transparencia, te situó en una posición claramente peor que la de otros préstamos del mercado en el momento de firmar. Ese análisis se hace hipoteca por hipoteca, con la escritura delante, porque los tribunales no aceptan una respuesta en bloque para todos los clientes de una misma entidad.
En R. Sánchez Abogados lo llevan los abogados bancarios en Madrid del despacho. Si además de la cláusula del índice quieres revisar la cláusula suelo o los gastos de formalización, lo vemos en conjunto desde la página de abogado de hipotecas en Madrid. Y si el problema ya es el impago y el banco ha iniciado la ejecución, el enfoque cambia y lo llevamos desde la ejecución hipotecaria en Madrid, un procedimiento con plazos propios en el que también cabe oponer cláusulas abusivas.
La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y de la Sala Primera del Tribunal Supremo ordena el examen en controles sucesivos. En primer lugar se mira la transparencia; si la cláusula la supera, no se pasa al siguiente.
¿Tu hipoteca va referenciada al IRPH y quieres saber si en Madrid se puede discutir?
La doctrina sobre el IRPH se ha construido sentencia a sentencia en el tribunal europeo y en el Supremo, casi siempre a partir de cuestiones planteadas por jueces españoles. Estas son las resoluciones que hoy marcan cómo se estudia tu cláusula.
El TJUE declaró que la cláusula IRPH está sometida a la Directiva 93/13 y que los tribunales deben comprobar su transparencia. Consideró especialmente pertinentes la publicación del índice en el boletín oficial y la información sobre su evolución histórica, y admitió la posibilidad de sustituir el índice anulado por uno legal supletorio.
Añadió que para valorar la transparencia y la abusividad es pertinente lo que decía la Circular 5/1994 del Banco de España: dado su modo de cálculo, al índice había que aplicarle un diferencial negativo para igualarlo al tipo del mercado. El juez nacional debe comprobar, con los elementos del contrato, si esa información era accesible para un consumidor medio.
Esta sentencia del TJUE respondió a nuevas preguntas de un juzgado español sobre la transparencia y el carácter abusivo de estas cláusulas. El Tribunal Supremo la tuvo en cuenta, junto con la de 2023, al fijar su criterio.
En sus sentencias 1590/2025 y 1591/2025, el pleno concluyó que no existe una solución única, ni a favor ni en contra de los consumidores. Da peso a la publicación oficial del índice y a la remisión a la circular, y exige que el desequilibrio se mida con datos del mercado del momento de la firma.
Cuatro fechas y plazos de la ley condicionan cualquier reclamación del índice.
1 mes
dispone la entidad para responder a tu reclamación extrajudicial; si no responde o la rechaza, queda abierta la demanda
fuente: art. 439 bis LEC
5 años
plazo general de prescripción de las acciones personales, que se aplica a la devolución de lo pagado, no a la nulidad
fuente: art. 1964.2 CC
1 de noviembre de 2013
desde ese día dejaron de publicarse el IRPH cajas y el IRPH bancos, sustituidos por el índice previsto en el contrato o por el IRPH entidades
fuente: DA 15.ª Ley 14/2013
10 días naturales
antelación con la que, en préstamos firmados desde junio de 2019, recibes la FEIN y una ficha de advertencias que menciona los índices oficiales
fuente: Ley 5/2019, art. 14.1
Este es el recorrido, desde que nos envías la documentación hasta la sentencia.
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Localizamos la cláusula de interés variable, el índice principal y el sustitutivo, el diferencial y cualquier novación posterior, y comprobamos que firmaste como consumidor.
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Revisamos si conservas la oferta vinculante, el folleto o simulaciones, y qué decía la escritura sobre la circular del Banco de España. Es la prueba central del control de transparencia.
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Contrastamos el tipo resultante con el euríbor y con los tipos medios que publicaban el Banco de España y el INE ese mes, que es la referencia que usa el Tribunal Supremo para valorar el desequilibrio.
4
Si vemos base, la enviamos al banco pidiendo que reconozca la nulidad y calcule de forma desglosada las cantidades a devolver, con sus intereses. El artículo 439.5 LEC exige acompañar a la demanda el documento que acredite ese intento.
5
Si no hay acuerdo, la presentamos en la plaza n.º 101 (antiguo Juzgado de Primera Instancia 101), que por acuerdo del CGPJ publicado en el BOE concentra en 2026 las acciones individuales sobre condiciones generales de hipotecas de personas físicas de toda la provincia.
6
Quien pierda puede apelar a la Audiencia Provincial. Con una nulidad firme, el préstamo se rehace con el índice sustitutivo y se exige el pago de la diferencia.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
La protección de la Directiva 93/13 y del texto refundido de consumidores alcanza a quien pidió el préstamo como particular, fuera de su negocio o profesión. Si la hipoteca financió un local o un negocio, el análisis es distinto y lo valoramos aparte.
Leemos cómo se definía el índice de referencia, si la escritura citaba la circular del Banco de España y si el diferencial se presentaba como una ventaja frente al euríbor. Un matiz de redacción puede cambiar el resultado.
Novaciones, cambios de índice o acuerdos en los que renunciabas a reclamar. Su efecto depende de cómo se negociaron, así que los leemos antes de opinar.
Con los datos de la fecha de firma te decimos con franqueza si vemos falta de transparencia y recorrido. Tras la sentencia del pleno de 2025 muchos casos no lo tienen, y preferimos decírtelo antes que abrir un pleito sin base que acabe con una condena en costas.
Reúne lo que tengas; si falta algo, te decimos cómo pedirlo al banco:
Es el argumento más repetido entre los afectados y el que menos funciona ante los jueces. El Supremo rechaza que la evolución posterior del índice demuestre por sí sola un desequilibrio; sin embargo, sí atiende a las circunstancias de la contratación. Lo que cuenta es la información que recibiste y el coste frente al mercado del momento de la firma.
Algunas entidades bancarias proponen acuerdos para pasar al euríbor que incluyen una renuncia a reclamar. Antes de firmarlo, conviene saber qué acciones tenías y qué se pierde con esa renuncia.
Desde la Ley Orgánica 1/2025, cualquier demanda sobre la nulidad de condiciones de un préstamo hipotecario exige acreditar la reclamación previa al banco. Saltarse ese paso retrasa el asunto y obliga a empezar de nuevo.
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Son las iniciales de «índice de referencia de préstamos hipotecarios». El Banco de España lo obtiene cada mes como media de los tipos, en términos de TAE, que las entidades aplican a préstamos para vivienda libre a más de tres años, de modo que recoge también comisiones y gastos. Hoy solo se publica el IRPH entidades, del conjunto de entidades de crédito; los de cajas y bancos desaparecieron en 2013.
Cualquier consumidor con una hipoteca referenciada a este índice, esté todavía pagándola o la haya amortizado del todo. Poder reclamar no significa que se vaya a obtener la nulidad: cada contrato con IRPH se examina con sus propios hechos.
La cláusula es abusiva cuando hay falta de transparencia y, además, el banco actuó contra la buena fe causando un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes. El Supremo valora ese desequilibrio con los tipos del mercado de la fecha de firma, no con lo que pasó después.
El pleno de la Sala Primera resolvió el 11 de noviembre de 2025 dos recursos, a la luz de las sentencias del TJUE de julio de 2023 y diciembre de 2024. Su conclusión: no cabe una respuesta común, y la validez de la cláusula se decide con las circunstancias y los hechos probados de cada préstamo.
Sí. La cancelación no cierra la puerta a pedir que se declare nula la cláusula. Lo delicado son las fechas, porque la devolución de lo pagado de más sí está sujeta a prescripción.
Ambos son índices de referencia oficiales, pero distintos: el IRPH refleja la media de los tipos de los préstamos hipotecarios formalizados cada mes y el euríbor, el tipo al que se prestan dinero los bancos en el mercado interbancario. Cuál resulta más caro depende del diferencial y del momento. Si te ofrecen cambiar, revisamos antes las condiciones del cambio.
Sigue siendo un índice oficial de publicación mensual en el BOE, y la cuestión sigue abierta en los juzgados caso por caso. Para revisar tu cuota, busca el valor del mes que toma tu escritura como referencia.
