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Casi todas las consultas sobre hipotecas empiezan con una sospecha: la cuota no bajó cuando bajó el euríbor, el recibo dice IRPH y nadie te explicó qué era, o en la notaría pagaste una lista de facturas que nunca entendiste. La sospecha no basta para reclamar. Lo que decide si hay caso es lo que pone la escritura, cómo se redactó cada condición y qué información te dio la entidad antes de firmar. Por eso nuestro trabajo como abogado hipotecario en Madrid empieza siempre por leer el préstamo de principio a fin, junto con la oferta vinculante si la conservas, las novaciones y los recibos. Atendemos a clientes particulares que siguen pagando su hipoteca y a quienes ya la cancelaron, y llevamos tanto la vía extrajudicial como la judicial.
Las condiciones de una hipoteca son casi siempre condiciones generales de la contratación: las entidades bancarias las redactan para miles de clientes y tú no las negocias. La Ley 7/1998 exige que el adherente haya tenido ocasión real de conocerlas y que no sean ilegibles, ambiguas u oscuras (arts. 5 y 7), y declara nulas las que sean abusivas en contratos con consumidores (art. 8). A eso se suma el derecho de consumo: la Directiva 93/13 y el texto refundido de consumidores, que llama abusiva a la cláusula no negociada que, contra la buena fe, causa un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor (art. 82). Que el préstamo tenga garantía hipotecaria no cambia nada: sigues siendo un consumidor frente a una empresa del sector financiero. En esta materia el derecho aplicable está en la ley, pero lo que decide los pleitos es la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE, que ha cambiado mucho en pocos años.
Esta página forma parte del área de abogados bancarios en Madrid, el equipo de derecho bancario que lleva también tarjetas revolving, cargos no autorizados y comisiones por servicios que nunca pediste. Si lo que tienes ya es una demanda del banco para quedarse con la vivienda por impago de la deuda, el camino es otro, porque las ejecuciones hipotecarias son procedimientos distintos, con sus propios plazos, y en ellas el deudor también puede oponer cláusulas abusivas: la defensa en una ejecución hipotecaria en Madrid.
Cada una tiene su fundamento y su forma de calcular lo que se pide.
¿Tu hipoteca tiene cláusula suelo, IRPH o te cargaron todos los gastos al firmarla en Madrid?
Estas son las cifras legales que marcan el proceso; tómalas como guía y confirma con nosotros las de tu caso.
1 mes
tiene la entidad para contestar la reclamación previa sobre cláusulas abusivas de un préstamo con hipoteca; sin respuesta, queda abierta la vía judicial
fuente: art. 439 bis LEC
10 de noviembre de 2018
desde ese día el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca lo paga el banco prestamista
fuente: art. 29 TRLITPAJD
10 días naturales
antelación mínima con la que el banco debe entregarte la FEIN y el resto de la documentación en hipotecas posteriores a junio de 2019
fuente: art. 14.1 Ley 5/2019
Interés legal + 50 %
indemnización por mora que el juez impone aunque no la pidas si el banco no colaboró en un acuerdo y la cláusula es idéntica a otra ya declarada abusiva
fuente: art. 19.1 TRLGDCU
Así trabajamos desde que nos das la escritura hasta que el banco devuelve lo cobrado de más.
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Los abogados del área identifican las cláusulas discutibles, la fecha de firma, las novaciones y si firmaste como consumidor, porque de eso depende qué protección tienes.
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Con los recibos o el cuadro de amortización cuantificamos las cantidades que pagaste por la aplicación del suelo, del IRPH o por los gastos, cuota a cuota, y lo que habrías pagado sin ellos.
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La enviamos por escrito pidiendo que reconozca el carácter abusivo y devuelva lo cobrado. Si no la presentas, la demanda no se admite (art. 439.5 LEC). El antiguo sistema voluntario del RDL 1/2017 para la cláusula suelo quedó derogado por la LO 1/2025 desde el 3 de abril de 2025.
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Si el banco rechaza la reclamación, debe explicar por qué y no puede alegar después otros motivos en el juicio. Si ofrece una cantidad, comprobamos el desglose de intereses y abrimos la negociación antes de aceptar nada.
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Si no hay acuerdo, nuestros abogados presentan la demanda en esta plaza de la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid, a la que el Consejo General del Poder Judicial ha atribuido, de forma exclusiva y excluyente, las acciones individuales en materia de condiciones generales en préstamos con garantía inmobiliaria de personas físicas de toda la provincia durante 2026.
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La sentencia se puede recurrir ante la Audiencia Provincial de Madrid. Cuando es firme, se recalcula el préstamo y se exige al banco que pague las cantidades a las que le condena.
No basta con que el suelo o el índice estén escritos. Miramos si la cláusula estaba escondida entre datos técnicos, si recibiste una oferta o simulación con escenarios, qué información y asesoramiento te dieron y si pudiste entender cuánto te costaría. Esa es la esencia del control de transparencia.
Una novación, una rebaja del suelo o un documento en el que renunciabas a reclamar pueden cambiar el análisis. No los damos por válidos ni por nulos sin leerlos: su efecto depende de cómo se negociaron.
Además del suelo, el IRPH y los gastos, miramos la comisión de apertura, los intereses de demora, el vencimiento anticipado y, si el préstamo se firmó en divisas, la cláusula multidivisa. En el ámbito de la Ley 5/2019, la comisión de apertura se cobra una sola vez y engloba el estudio y la tramitación de la operación (art. 14.4).
Si tu hipoteca va referenciada al IRPH, revisamos qué te informaron sobre la evolución de ese índice antes de firmar, el diferencial pactado y el tipo resultante, porque el Supremo exige valorar el desequilibrio con los datos del momento de la firma.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Con esta documentación podemos darte una opinión fundada sobre tu caso:
La Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de casi cualquier demanda civil. En cláusulas abusivas de una hipoteca ese paso es la reclamación previa al banco, y sin su justificante la demanda no se admite. Es un trámite corto, pero hay que hacerlo bien.
Muchos bancos ofrecen devolver una cantidad cerrada. Antes de aceptar comprueba si incluye los intereses de cada cuota y si te pide renunciar a algo más. La negociación con el banco es legítima y a veces es la mejor salida, pero con el cálculo hecho.
Haber terminado de pagar no impide por sí mismo pedir la nulidad de una cláusula abusiva. Lo que hay que revisar es el plazo para reclamar la devolución del dinero, y eso depende de las fechas de cada caso.
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Estudia la escritura y los documentos de tu préstamo para detectar cláusulas abusivas o poco transparentes, calcula lo cobrado de más, presenta la reclamación previa al banco y, si no hay acuerdo, redacta la demanda y te representa en el juicio. También presta asesoría antes de firmar una hipoteca o una novación y, si el problema es la deuda o el impago de las cuotas, orienta al deudor sobre la negociación con el acreedor hipotecario, como una reestructuración o una dación en pago, o sobre la defensa en una ejecución.
Busca en la escritura, en la cláusula de interés variable, expresiones como «límite a la variación», «tipo mínimo» o un porcentaje por debajo del cual no bajará el interés. También se ve en los recibos: si con el euríbor negativo tu tipo se quedó fijo en una cifra, probablemente lo tenías.
El prestatario que firmó como consumidor, es decir, para fines ajenos a su actividad empresarial o profesional. Si hay varios titulares, lo normal es que reclamen todos, incluso tras un divorcio. Si el préstamo lo firmaron empresas o autónomos para su actividad, la protección es más limitada y lo valoramos aparte.
La diferencia entre lo que pagaste con el suelo y lo que habrías pagado aplicando solo el índice más el diferencial, más los intereses. La cifra depende del capital, las fechas y el tiempo que estuvo activo el suelo, y no la damos sin ver el cuadro de amortización.
En hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, declarada la nulidad de la cláusula de gastos, el Supremo atribuye al banco el registro y reparte la notaría de la escritura por mitad; la gestoría y la tasación se analizan según la fecha y la jurisprudencia aplicable. En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la ley pone a cargo del banco la gestoría, la notaría y el registro.
La acción para declarar nula la cláusula no prescribe, pero la devolución del dinero sí está sujeta a prescripción. El Supremo fijó en junio de 2024 que, como regla, el plazo empieza con la firmeza de la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que conociste antes su carácter abusivo. El TJUE ha seguido pronunciándose sobre este punto, así que lo revisamos con tus fechas.
El prestatario consumidor con un préstamo hipotecario referenciado al IRPH, tanto si lo sigue pagando como si ya lo canceló. Si en algún momento se novó el préstamo para cambiar de índice, revisamos también ese acuerdo. Lo que no existe es una reclamación automática del IRPH: cada contrato con IRPH se estudia por separado.
En noviembre de 2025, en pleno y tras las sentencias del TJUE de 2023 y 2024, dijo que no cabe una solución única: hay que examinar en cada préstamo con IRPH si la cláusula fue transparente y, si no lo fue, si causa un desequilibrio valorado a la fecha de la firma. Por eso no prometemos un resultado sin estudiar tu contrato.
