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Firmas en la notaría, recoges las llaves y, tras las primeras lluvias, aparece una mancha oscura detrás del armario empotrado. En los pisos de segunda mano de Madrid reformados para la venta, una capa de pintura o un falso techo recién puesto a veces tapa un problema antiguo.
El Código Civil concede al comprador acciones de saneamiento contra el vendedor, pero se extinguen a los seis meses desde la entrega. Cuenta desde que recibiste la posesión, no desde que viste la mancha. Por eso, lo primero que hacemos en tu caso es calcular cuántas semanas quedan.
En el despacho, nuestro trabajo como abogado de vicios ocultos es convertir un defecto del inmueble en una reclamación que se sostenga ante el juez: identificar si el vicio es realmente oculto, probar con un informe técnico que existía antes de la venta y elegir la acción adecuada. Llevamos estos asuntos dentro del equipo de abogados civiles en Madrid. Los conflictos anteriores a la escritura, como las arras, los lleva nuestra área inmobiliaria.
Según su gravedad, su origen y quién construyó el edificio, cambian la vía, el plazo y aquello a lo que tienes derecho.
¿Han aparecido humedades o averías ocultas en la vivienda que compraste en Madrid?
En materia de vicios ocultos conviven cuatro plazos, y confundirlos hace fracasar muchas reclamaciones.
6 meses
desde la entrega de la vivienda se extinguen las acciones redhibitoria y quanti minoris; los tribunales lo tratan en general como plazo de caducidad
fuente: art. 1490 CC
1, 3 y 10 años
desde la recepción de la obra: 1 año para acabados, 3 años para defectos de instalaciones y elementos constructivos que afectan a la habitabilidad, como la estanqueidad, y 10 años para daños estructurales
fuente: art. 17 Ley 38/1999 (LOE)
2 años
para reclamar a los agentes de la edificación desde que se producen los daños
fuente: art. 18 LOE
5 años
para las acciones personales sin plazo especial, como la de incumplimiento contractual
fuente: art. 1964 CC
El artículo 1484 del Código Civil no cubre cualquier desperfecto. Revisamos tres condiciones antes de recomendarte que reclames.
El vendedor no responde de los defectos manifiestos. Si la grieta se veía en la visita, o la mancha de humedad era evidente, difícilmente puedes reclamar. En cambio, una tubería empotrada, una filtración bajo el parqué o un cuadro eléctrico fuera de normativa suelen quedar ocultos para quien visita un inmueble sin ser técnico. Si el comprador es perito y por su oficio debía verlo, el vendedor queda liberado.
Tiene que hacer la vivienda impropia para su uso como hogar o reducir ese uso hasta el punto de que no la habrías comprado, o habrías pagado menos. Un grifo que gotea no basta; una patología de humedad por capilaridad en un bajo que afecta a la habitabilidad, normalmente sí.
El origen debe ser anterior a la entrega. Aquí es donde el informe pericial decide el asunto, porque el vendedor casi siempre alega que el problema apareció después.
Así llevamos el proceso, paso a paso.
1
Comprobamos la fecha de entrega, la escritura, las cláusulas sobre el estado de la vivienda y las fotos o anuncios de la venta.
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Coordinamos la prueba pericial con un arquitecto o arquitecto técnico, que describe el defecto, su causa, su antigüedad y el coste de la reparación. Sin este informe técnico no se puede demostrar la existencia y la gravedad del vicio.
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Enviamos al vendedor, de forma fehaciente, una propuesta de negociación que define bien su objeto. Desde la Ley Orgánica 1/2025, este intento es requisito para que se admita la demanda y, además, suspende la caducidad mientras dura la negociación.
4
Si no hay acuerdo, redactamos y presentamos la demanda ante el juzgado del domicilio del vendedor, que en Madrid capital es la Sección Civil del Tribunal de Instancia. Hasta 15.000 euros se tramita por juicio verbal y por encima, por juicio ordinario.
5
El perito defiende su informe en la vista, y la sentencia puede apelarse ante la Audiencia Provincial de Madrid.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
La escritura o el acta de entrega de llaves: de esa fecha depende el cálculo de los seis meses.
Una reforma reciente, un siniestro previo con el seguro o actas de la comunidad sobre filtraciones indican que el vendedor conocía el problema. Eso abre la indemnización de daños si se deshace la venta (art. 1486 CC).
Analizamos las cláusulas de responsabilidad. Fórmulas como «se vende en el estado en que se encuentra» o la renuncia al saneamiento solo liberan al vendedor que de verdad ignoraba el defecto (art. 1485 CC).
Si la licencia del edificio es posterior a la LOE y la recepción de obra es reciente, demandamos también a promotor y constructor.
Con esta documentación podemos darte una primera valoración del caso:
Los mensajes informales no detienen el plazo. La solicitud de negociación en los términos de la LO 1/2025 sí suspende la caducidad.
Si arreglas la filtración antes de que el perito la examine, destruyes la prueba de su origen. Documenta primero y repara después, salvo que haya riesgo para la vivienda.
El comprador elige entre desistir o pedir la rebaja. Plantear mal la opción en la demanda puede limitar lo que el juez concede.
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Un defecto grave, anterior a la venta y que no se podía ver en una visita normal. Ejemplos habituales: humedades tapadas con pintura, filtraciones en cubiertas o terrazas, fugas en tuberías empotradas, instalación eléctrica fuera de normativa, aislamiento deficiente, carcoma en la madera o grietas por problemas de cimentación.
Que el vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o reduzcan tanto ese uso que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos. Excluye los defectos manifiestos.
Cuando el defecto estaba a la vista, cuando el comprador lo conocía o era un profesional que debía detectarlo, y cuando se pactó excluir el saneamiento y el vendedor ignoraba el vicio. Tampoco si ya pasaron los seis meses desde la entrega.
Seis meses desde la entrega frente al vendedor. Si el defecto es constructivo, frente a promotor y constructor rigen los plazos de la LOE.
Responde igualmente, porque el saneamiento no depende de su conocimiento, salvo que en la escritura se pactara excluirlo. Lo que cambia es el alcance. Si lo ignoraba, devuelve precio y gastos o rebaja; si lo conocía y optas por deshacer la venta, además indemniza daños y perjuicios.
Con un informe pericial, un intento previo de negociación acreditado y una demanda de reclamación por vicios ocultos en la que eliges entre deshacer la venta o pedir la rebaja.
El comprador. Debe acreditar que el defecto existe, que es grave y que su origen es anterior a la venta, y la prueba central es el informe técnico. Conserva también las comunicaciones con el vendedor y con la inmobiliaria: pueden demostrar que el problema se conocía.
Depende de la carga del juzgado y de si hay acuerdo previo.
Sí. Las reglas del saneamiento del Código Civil valen para cualquier compraventa entre particulares, incluido un vehículo con un defecto de motor oculto. Si el vendedor es un profesional y tú compras como consumidor, rige la garantía de conformidad de la ley de consumidores, con plazos más amplios (arts. 114 y siguientes del TRLGDCU).
