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Fallecen los padres, con testamento o sin él, y la vivienda familiar pasa a los hijos, como herederos, a partes iguales. Meses o años después, cada hermano quiere una cosa distinta: uno vive en ella, otro necesita el dinero y el tercero prefiere alquilarla. La extinción de condominio es la operación que pone fin a esa copropiedad y deja el inmueble en manos de uno solo, o lo convierte en dinero repartido según la cuota de cada uno. Por su naturaleza, un piso casi nunca admite una división física, así que la decisión real es quién se lo queda y a qué valor.
Lo primero que comprobamos es en qué punto está la herencia. Si todavía no se ha hecho la partición, los hermanos son coherederos y lo que se pide es la partición de la herencia. Si ya se firmó la escritura de aceptación y adjudicación con el piso a nombre de todos, existe un proindiviso ordinario regulado por los artículos 392 y siguientes del Código Civil, y entonces entra en juego la acción de división de cosa común. No es un matiz teórico: cambia los plazos de retracto, el procedimiento y el tratamiento fiscal.
Formamos parte del equipo de abogados de derecho civil en Madrid. Si la copropiedad es con tu expareja y hay un divorcio en marcha, lo coordinamos con el área de divorcio en Madrid, porque en un matrimonio en gananciales el reparto va por otra vía.
El principio es claro: pedir la división es una facultad de cada cotitular. Puede hacerse por acuerdo de los interesados, por árbitros que ellos nombren o por decisión judicial (art. 402 CC). Si el edificio lo permite, existe incluso la posibilidad de dividirlo en pisos independientes (art. 401 CC).
¿Heredaste un piso en Madrid con tus hermanos y no os ponéis de acuerdo sobre qué hacer con él?
Cuatro cifras del Código Civil que conviene tener a mano.
10 años
es la duración máxima de un pacto para mantener la cosa indivisa, aunque puede prorrogarse con un nuevo acuerdo
fuente: art. 400 CC
9 días
para ejercer el retracto de comuneros cuando otro vende su cuota a un extraño, contados desde la inscripción en el Registro o, si no la hay, desde que conoces la venta
fuente: arts. 1522 y 1524 CC
1 mes
para que los coherederos se subroguen en la compra si un hermano vende su derecho hereditario a un extraño antes de la partición
fuente: art. 1067 CC
Sin plazo
la acción para pedir la división de la cosa común no prescribe entre condueños
fuente: art. 1965 CC
Sin acuerdo, estos son los pasos.
La sentencia puede recurrirse en apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid. Mientras dura el proceso, cada copropietario sigue obligado a pagar su parte de los gastos de conservación (art. 395 CC).
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Pedimos nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad, revisamos el título de adquisición (herencia o compra) y confirmamos la cuota de cada uno. Si nada dice lo contrario, las porciones se presumen iguales, y en esa misma proporción se reparten beneficios y cargas (art. 393 CC).
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Encargamos una tasación o un informe pericial. Es la base de cualquier oferta y de la futura subasta.
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Tras la reforma de la LO 1/2025, desde el 3 de abril de 2025 hay que acreditar un intento de acuerdo con el mismo objeto que el futuro pleito (art. 5). Solemos plantear una oferta vinculante confidencial con una cifra concreta de compensación.
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Se presenta ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid si el piso está en la capital, y sigue los trámites del juicio verbal (art. 250.1.16.º LEC).
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Si ningún copropietario acepta quedarse el bien pagando a los demás, el juez acuerda su venta. La subasta se celebra de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE (art. 644 LEC) y el dinero obtenido se reparte por cuotas.
Comprobamos si la partición está hecha y cómo quedó escriturada, sobre todo cuando la herencia incluye varios bienes. Con la herencia sin partir, la vía es la partición y, si el piso es indivisible, cualquier heredero puede pedir su venta en pública subasta con licitadores extraños (art. 1062 CC).
Cada partícipe puede servirse de la vivienda sin impedir el uso de los demás (art. 394 CC). Si un hermano la ocupa en exclusiva o cobra un alquiler, analizamos rentas, gastos adelantados y posibles compensaciones.
La división no perjudica a terceros: la hipoteca sigue gravando el piso (art. 405 CC). Si uno se queda con él, el que sale solo deja de ser deudor si el banco consiente el cambio, normalmente con una novación del préstamo (art. 1205 CC). Es uno de los aspectos que más retrasa las firmas.
Si el viudo o la viuda conserva el usufructo y los hijos la nuda propiedad, revisamos qué se puede dividir y qué no.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Para valorar la extinción del proindiviso necesitamos:
Demandar la división de cosa común cuando la herencia sigue sin repartir, o al revés, hace perder tiempo y puede acabar con la demanda desestimada.
La venta de una parte indivisa a un tercero permite a los demás ejercer el retracto. Sin planificarlo, la operación puede deshacerse.
Quedarse sin la vivienda y seguir siendo deudor de la hipoteca es un error caro. Escritura y banco deben cerrarse a la vez.
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Es la que pertenece a varias personas a la vez, cada una con una cuota ideal sobre el conjunto. Es lo que ocurre con un piso heredado por tres hermanos: cada uno tiene un tercio de todo el piso, no una habitación.
Mientras la herencia no se ha repartido, cualquier coheredero puede pedir la partición y, si el piso es indivisible, su venta en subasta. Una vez adjudicado en proindiviso, cualquier comunero puede ejercer la acción de división. En ambos casos, quien no quiere vender puede evitarlo comprando la parte de los demás.
Su negativa no impide la división. Tras el intento de negociación obligatorio, cualquier copropietario puede demandar, y si nadie acepta quedarse el piso compensando a los demás, el juez acordará venderlo.
Depende de la carga del juzgado, de si hay oposición y de lo que tarde la subasta. Al conocer tu caso te daremos una previsión realista.
Si el piso es indivisible y se adjudica a uno que compensa a los demás, la regla general es que no tribute como compraventa por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), sino por el de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la escritura. El tipo lo fija la Comunidad de Madrid. Además hay que revisar la posible ganancia patrimonial en el IRPF de quien sale y la plusvalía municipal, caso a caso, con el asesor fiscal.
Si uno de los copropietarios quiere quedarse la vivienda, la extinción suele ser la opción más ordenada, y en el plano fiscal suele salir mejor que comprar las cuotas a los demás. Si nadie quiere el piso, lo lógico es venderlo entre todos a un tercero.
Acuerdo sobre quién se adjudica el bien y cuánto paga, el título de propiedad, la nota simple, la valoración y, si hay hipoteca, el consentimiento del banco. Con eso se firma la escritura ante notario y se inscribe en el Registro.
En la práctica se usan como sinónimos. Los dos describen un bien de varias personas que no está dividido materialmente entre ellas.
Es la demanda con la que un copropietario ejercita la acción de división frente a los demás. Sus pretensiones suelen ser que se declare la disolución de la comunidad y que el bien se venda en pública subasta con distribución del dinero por cuotas, salvo que todos acepten adjudicarlo a uno que compense a los demás. Es la solución que da la ley en esta materia ante la falta de acuerdo.
