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Una hipoteca es un contrato de adhesión y un producto bancario complejo. Las condiciones las redacta la entidad bancaria para miles de clientes y quien firma no tiene margen para negociar ninguna cláusula. Por eso la ley protege al consumidor: si una cláusula de contratación no se explicó con transparencia o crea un desequilibrio a favor del banco, una resolución judicial puede anularla y obligar a devolver lo cobrado con intereses.
Como abogado hipotecario en Barcelona, nuestro asesoramiento empieza siempre por el mismo documento: la escritura del préstamo, junto con la oferta vinculante y los recibos. Con ellos comprobamos qué cláusulas pueden ser abusivas, cuánto dinero está en juego y si conviene reclamar. Si no compensa, te lo decimos antes de iniciar ningún procedimiento judicial, para que no pierdas tiempo.
Esta página forma parte del área de derecho bancario del despacho en Barcelona, un equipo que trabaja la relación entre deudor y acreedor. Si tu préstamo está referenciado al IRPH, tienes una página propia con el análisis de ese índice; si el banco ya ha presentado una demanda para ejecutar la vivienda, el asunto lo llevan los abogados de ejecución hipotecaria.
El tipo mínimo que impedía que tu cuota bajara con el euríbor. Si no se te informó de forma comprensible de su efecto, se anula y el banco devuelve todo lo cobrado de más desde la primera cuota.
Notaría, registro, gestoría y tasación. Si la escritura te cargaba todos los gastos, la cláusula es abusiva y se reparten según la norma de cada uno: el banco debe devolver la parte que le correspondía.
Préstamos en yenes o francos suizos cuya deuda en euros creció con el tipo de cambio del mercado de divisas. Si no se explicó el riesgo de divisa, se puede recalcular el préstamo como si se hubiera firmado en euros.
La ley limita lo que el banco puede cobrar cuando adelantas el pago o cambias de tipo. Reclamamos las comisiones cobradas sin servicio real y revisamos los seguros de vida u hogar que te obligaron a contratar.
Si has dejado de pagar algunas cuotas, revisamos si el banco puede reclamar toda la deuda y si la cláusula de vencimiento anticipado de tu escritura es válida.
Cuando el problema es pagar, negociamos con la entidad una carencia, una ampliación de plazo, una novación o la dación en pago, y valoramos si te puedes acoger a los códigos de buenas prácticas. Buscamos una solución que te permita conservar la vivienda.
¿Crees que tu hipoteca tiene cláusulas abusivas?
Lo que marca la Ley 5/2019 para las hipotecas firmadas desde junio de 2019.
3 %
del capital o 12 cuotas impagadas en la primera mitad del préstamo para que el banco pueda darlo por vencido
fuente: art. 24 Ley 5/2019
10 días naturales
antes de la firma para recibir la FEIN y el proyecto de contrato
fuente: art. 14 Ley 5/2019
1 mes
de plazo para pagar lo debido desde el requerimiento del banco antes del vencimiento anticipado
fuente: art. 24.1 d) Ley 5/2019
0,25 %
máximo de comisión por amortizar en los tres primeros años si el tipo es variable
fuente: art. 23 Ley 5/2019
De la revisión de la escritura al cobro, estos son los pasos.
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Leemos el préstamo completo, la oferta vinculante y los movimientos, y calculamos cuánto podrías recuperar con cada cláusula.
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Antes de demandar, la ley exige reclamar por escrito a la entidad. Enviamos la reclamación extrajudicial con el cálculo y valoramos la respuesta: si la oferta es completa, se puede cerrar aquí.
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Si el banco no contesta o rechaza, asumimos tu representación y presentamos la demanda ante los juzgados de Barcelona, pedimos la nulidad de la cláusula abusiva y la restitución de las cantidades con sus intereses.
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Con la sentencia, comprobamos que el banco recalcula el cuadro de amortización y paga lo debido. Si no lo hace, pedimos su ejecución.
La protección frente a cláusulas abusivas es para la persona que firmó como particular. Si el préstamo fue para una empresa o un negocio, el análisis es distinto.
Muchos bancos firmaron acuerdos para eliminar el suelo a cambio de renunciar a reclamar. Revisamos si esa renuncia es válida.
Calculamos las cantidades exactas y el resultado previsible para decidir si la reclamación compensa y para no aceptar ofertas a la baja.
Si estás en dificultades, la estrategia cambia: a veces conviene negociar antes de demandar para evitar que el banco ejecute.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Para revisar tu hipoteca reúne lo siguiente:
El banco puede ofrecer una rebaja a cambio de que renuncies a reclamar. Antes de firmar, conviene saber cuánto dejas en la mesa.
Negociar en el momento en que las cuotas están al día da más margen que hacerlo cuando ya hay impagos y requerimientos.
Haber cancelado la hipoteca o cambiado de banco no impide reclamar las cláusulas abusivas del préstamo original.
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Sí, si no se ha reclamado ya ni firmado una renuncia válida. La nulidad no caduca; lo que hay que revisar es si la devolución de lo cobrado podría estar prescrita en tu caso.
Sí. Que el préstamo esté cancelado no impide pedir la devolución de los gastos que te cargaron por una cláusula abusiva.
En hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, según la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo, el banco debe devolver el registro, la gestoría y la tasación completos y la mitad de la notaría. El impuesto de actos jurídicos documentados de escrituras anteriores a noviembre de 2018 no se recupera.
Sí. Hay que haber presentado una reclamación extrajudicial a la entidad; si no responde en plazo o la rechaza, queda abierta la vía judicial.
Hablar con el banco antes de acumular impagos. Te ayudamos a pedir una carencia, una ampliación del plazo o la aplicación de un código de buenas prácticas, y a valorar alternativas como la dación en pago.
Es un préstamo cuya deuda está en una moneda extranjera. Si el banco no explicó el riesgo de que la deuda creciera por el tipo de cambio, el juez puede anular la cláusula de divisa.
El divorcio no cambia el contrato con el banco: los dos seguís respondiendo de la deuda aunque uno se quede la vivienda. Para liberar a uno, hay que negociar con la entidad una novación o firmar la extinción del condominio con su consentimiento.
Sí. La ley permite la subrogación a otra entidad y la novación para cambiar de tipo variable a fijo, con comisiones limitadas. Revisamos si te conviene.
Puede ayudar. En el concurso de persona física se puede pedir la exoneración de deudas y, con un plan de pagos, conservar la vivienda habitual si se sigue pagando la hipoteca. Lo estudiamos según tus deudas y tus ingresos.
