Cuéntanos tu caso
Seis sedes en España
Más de 40 abogados
Todas las áreas
Presencial o a distancia
Lo esencial
Quien compra un piso en Barcelona firma casi siempre un contrato de arras copiado de un modelo pensado para el Código Civil estatal. El problema es que en Cataluña la compraventa se rige por el libro sexto del Código civil catalán, aprobado por la Ley 3/2017, y sus reglas sobre arras, incumplimiento o superficie no coinciden con las de Madrid.
Como abogado de compraventa de vivienda, nuestro asesoramiento sirve a las dos partes de la transacción. Al comprador le ayudamos con la redacción o la revisión del contrato de arras, comprobamos la documentación y le acompañamos hasta la escritura pública y la inscripción. Al vendedor le preparamos la documentación que exige la normativa catalana de vivienda para que la firma ante notario no se retrase. Si surge un incumplimiento, aplicamos los remedios del propio código catalán: cumplimiento, reducción del precio, resolución e indemnización.
Formamos parte del equipo de abogados inmobiliarios en Barcelona de R. Sánchez Abogados, con oficinas en la Rambla de Catalunya. Si el piso que compras tiene hipoteca y el vendedor está en dificultades con el banco, lo cruzamos con nuestra página de ejecución hipotecaria en Barcelona. Los defectos que aparecen después de la entrega los tratamos en la página de vicios ocultos de nuestra área civil.
El artículo 621-8 CCCat cambia el punto de partida: si el contrato no dice nada, las arras son confirmatorias. Así funciona cada tipo en un contrato de arras en Barcelona.
¿Compras o vendes un piso en Barcelona y quieres saber qué dice el derecho catalán de tus arras?
Si ambas partes quieren poder echarse atrás, el contrato de arras penitenciales tiene que dejarlo escrito sin ambigüedades, porque en Cataluña las arras penitenciales no se presumen. Estos son los puntos que revisamos en cada modelo.
La cantidad entregada como señal, la forma de pago y que el importe se descuenta del precio si la compraventa sigue adelante. Con arras penitenciales, ese importe es lo que pierde el comprador que desiste, y su doble, lo que devuelve el vendedor.
Hasta qué fecha se puede ejercer el desistimiento, cómo se comunica (mejor de forma fehaciente) y qué opciones quedan si el plazo vence sin firma.
Si antes firmaste un documento de reserva con la inmobiliaria, comprobamos que no contradiga el contrato de arras ni obligue a pagar dos veces la misma cantidad.
Cifras del derecho catalán para tener a mano.
6 meses
plazo máximo de las arras penitenciales depositadas ante notario para que puedan constar en el Registro de la Propiedad
fuente: art. 621-8.3 CCCat
Año en curso y 4 anteriores
cuotas de comunidad y fondo de reserva de las que responde el piso aunque cambie de propietario
fuente: art. 553-5 CCCat
10 %
diferencia de superficie a partir de la cual, salvo pacto, la medida indicada deja de ser orientativa y puede haber falta de conformidad
fuente: art. 621-50 CCCat
3 años
plazo de extinción de las acciones por incumplimiento; si falta conformidad, cuenta desde que el comprador la conoce o puede conocerla
fuente: art. 621-44 CCCat
Es el documento que acredita que la vivienda reúne las condiciones para su uso como residencia, y se exige tanto para la venta como para el alquiler. En una venta de segunda mano el comprador puede exonerar al vendedor solo en supuestos tasados, por ejemplo si la vivienda se va a rehabilitar o derribar (art. 132.a Ley 18/2007).
El vendedor debe declarar si está al corriente y aportar el certificado del secretario, que incluye las derramas y aportaciones al fondo de reserva aprobadas y pendientes de vencer. Sin ese certificado no se otorga la escritura, salvo renuncia expresa (art. 553-5.2 CCCat). No recomendamos renunciar.
En segunda mano, el vendedor entrega también el informe de la inspección técnica del edificio si está obligado a pasarla (art. 65 Ley 18/2007). El certificado de eficiencia energética registrado se anexa al contrato (art. 17 RD 390/2021).
Pedimos nota simple actualizada para ver titularidad, hipotecas y embargos. En zonas de mercado residencial tensionado, como Barcelona, la ley catalana permite a la Generalitat ejercer derechos de tanteo y retracto en determinadas transmisiones (art. 15 Ley 18/2007), así que comprobamos si tu operación está afectada y qué garantías conviene pactar.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Este es el proceso habitual de adquisición de una vivienda usada en la ciudad.
1
Pedimos al vendedor la información relevante sobre el piso, que el código catalán le obliga a facilitar antes de cerrar el contrato (art. 621-7 CCCat).
2
Nota simple, cédula de habitabilidad, certificado de la comunidad, ITE, eficiencia energética y últimos recibos.
3
Dejamos claro a ambas partes el tipo de arras, el plazo de escritura, la previsión de financiación y el estado en que se entrega la vivienda.
4
Antes de llevarla a cabo, revisamos el borrador de escritura, la cancelación de cargas y el cálculo de impuestos.
5
Se liquida el impuesto ante la Agència Tributària de Catalunya y se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad de Barcelona que corresponda.
Para el estudio de tu caso, envíanos lo que tengas:
El libro sexto sustituye el viejo esquema de saneamiento por un sistema de remedios. Ante un incumplimiento, comprador y vendedor pueden exigir el cumplimiento, suspender sus propias obligaciones, resolver el contrato, reducir el precio en el caso del comprador y reclamar daños, acumulando los que sean compatibles (art. 621-37 CCCat).
La resolución no exige ir primero al juzgado: si el incumplimiento es esencial, se ejerce mediante una notificación a la otra parte, y si es un retraso no esencial, tras darle un plazo adicional razonable (art. 621-42 CCCat). Si hay pacto de condición resolutoria por precio aplazado, el vendedor debe requerir antes el pago por acta notarial con un plazo de veinte días (art. 621-54 CCCat). Y el código catalán conserva una figura propia: la rescisión por lesión en más de la mitad del valor de mercado, con cuatro años para ejercerla desde la firma (arts. 621-46 y 621-48).
Si no hay acuerdo tras la negociación previa que exige la Ley Orgánica 1/2025, el pleito se tramita en la sección civil del Tribunal de Instancia de Barcelona, en la Ciutat de la Justícia, y en apelación ante la Audiencia Provincial de Barcelona.
Muchos contratos citan el art. 1454 CC como si rigiera en Cataluña. Para una vivienda en Barcelona la norma es el art. 621-8 CCCat, y lo que no se pacte expresamente como penitencial se tratará como confirmatorio.
En Cataluña, salvo pacto, los gastos de otorgar la escritura y la primera copia corren a cargo del comprador (art. 531-6 CCCat). Conviene negociarlo en el contrato de arras, no el día de la firma.
La protección del art. 621-49 exige que el contrato de compraventa o de arras prevea la financiación y que el comprador justifique la negativa del banco en el plazo pactado. Te ayudamos a redactar esa cláusula según el tipo de hipoteca que vas a pedir.
1
2
3
Por regla general, no. La compraventa de un inmueble en Cataluña se rige por el libro sexto del Código civil catalán, que regula las arras en su artículo 621-8. El Código Civil estatal solo entra de forma supletoria.
Confirmatorias, que son un anticipo del precio; penitenciales, que permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas dobladas; y penales, que funcionan como penalización por incumplir. En Cataluña, si no se dice nada, son confirmatorias.
Ni el código catalán ni el estatal fijan una cantidad mínima o máxima de arras. La pactan las partes, y se descuenta del precio final si la compraventa se completa.
No hay un plazo legal: el que pacten las partes, que pueden prorrogarlo de común acuerdo y por escrito. Si quieres que unas arras penitenciales depositadas ante notario consten en el Registro de la Propiedad, el plazo no puede superar los seis meses.
El contrato de arras suele ser ya un contrato de compraventa privado con entrega de una cantidad a cuenta; la compraventa definitiva se formaliza después en escritura pública ante notario. Con arras confirmatorias, ambas partes quedan obligadas a completar la venta; con arras penitenciales, cualquiera puede optar por el desistimiento con la penalización pactada.
Depende del tipo de arras. Si eran penitenciales y el vendedor desiste, devuelve el doble como compensación. Si eran confirmatorias, el comprador puede exigir el cumplimiento y la firma de la escritura, o resolver el contrato y reclamar una indemnización (arts. 621-37 y 621-42 CCCat).
Si el contrato preveía la financiación, puedes desistir justificando por escrito la negativa del banco en el plazo pactado y recuperar lo entregado, salvo que la denegación se deba a tu negligencia (art. 621-49 CCCat).
En una vivienda de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); en obra nueva, IVA y Actos Jurídicos Documentados. Los tipos del ITP y de AJD los fija la Generalitat y cambian con el tiempo, así que los calculamos al estudiar tu operación.
