Cuéntanos tu caso
Seis sedes en España
Más de 40 abogados
Todas las áreas
Presencial o a distancia
Lo esencial
El TRLU llama expediente de protección de la legalidad urbanística a lo que en la calle se conoce como «me han abierto un expediente por la obra». Es una potestad de ejercicio obligatorio para la Administración (art. 199.2): si detecta una actuación de transformación del suelo o de edificación sin licencia, sin la comunicación previa o apartándose de lo autorizado, tiene que actuar. De ese procedimiento pueden salir tres cosas a la vez o por separado: la restauración de la realidad física alterada, que en la práctica suele ser el derribo, una sanción y una indemnización por daños.
En Barcelona la mayoría de estos expedientes los tramita el Ajuntament, que ejerce la potestad con carácter preferente. El departamento de la Generalitat competente en urbanismo también puede actuar cuando la infracción es grave o muy grave (art. 200.3). Por eso lo primero que mira un abogado urbanista en Barcelona es quién firma la notificación, qué medida se pide y qué plazo corre desde el día en que la recibiste. En esta materia, la estrategia depende casi siempre de las primeras semanas.
Desde el despacho de la Rambla de Catalunya damos asesoramiento en derecho urbanístico a particulares, comunidades y empresas, y llevamos su defensa, como parte del equipo de abogados de derecho administrativo en Barcelona. Si el conflicto no es la obra sino la apertura de actividades como un bar, una tienda o una oficina, el trámite es otro: la licencia de actividad en Barcelona. Y si las obras afectan a elementos comunes o las ha hecho un vecino sin permiso de la junta, suele haber también un asunto de comunidad de propietarios en Barcelona.
El TRLU fija qué actuaciones necesitan licencia y cuáles basta con comunicar. El Ajuntament de Barcelona concreta cada régimen en la Ordenança reguladora dels procediments d’intervenció municipal en les obres (ORPIMO).
¿Te ha llegado un expediente de protección de la legalidad urbanística en Barcelona?
Son las cifras que ordenan cualquier expediente de disciplina en Cataluña. Varias se han modificado en los últimos años, por eso las citamos con su artículo.
15 días
para alegar tras la orden de suspensión provisional; la Administración tiene otros quince para ratificarla o la orden queda sin efecto
fuente: art. 205.2 TRLU
2 meses
para solicitar la licencia, hacer la comunicación previa o ajustar la obra, salvo que sea manifiestamente ilegalizable
fuente: art. 205.3 TRLU
6 años
de prescripción de la acción de restauración desde que acaban las actuaciones ilícitas; imprescriptible en espacios libres, viario y cierto suelo no urbanizable
fuente: art. 207 TRLU
18 meses
plazo máximo para resolver y notificar el expediente de protección de la legalidad; si se supera, caduca
fuente: art. 202.1 TRLU
Así suele avanzar el procedimiento desde la inspección hasta el juzgado, y esto es lo que hacemos en cada fase.
1
Asumimos la gestión del expediente desde el primer día. Si los trabajos siguen en marcha, la orden de suspensión provisional llega junto con la incoación. Preparamos las alegaciones y la prueba en los quince días de audiencia.
2
Comprobamos si la Administración ratificó la suspensión en plazo; si no lo hizo, la orden queda automáticamente sin efecto, aunque puede dictarse otra.
3
Con la obra acabada o la suspensión ratificada, corren los dos meses para pedir el título. Con tu arquitecto valoramos si lo construido encaja en el planeamiento o solo en parte, y presentamos la solicitud a través de la sede electrónica.
4
Si no hay legalización, o se deniega por ser contraria al ordenamiento, se acuerda el derribo a tu cargo; tienes un mes para ejecutarlo antes de la ejecución forzosa (art. 206).
5
Va en paralelo. Si la obra se legaliza antes de la resolución sancionadora, una infracción grave o muy grave pasa a tratarse como leve (art. 216).
6
La defensa sigue ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Barcelona o, según el acto, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, con petición de medidas cautelares para frenar el derribo.
Contamos los dieciocho meses desde la incoación, descontando solo las suspensiones que permite la ley de procedimiento. Un expediente caducado se archiva, aunque puede abrirse otro si la acción no ha prescrito.
Buscamos la fecha real en que terminaron las obras con fotografías, facturas, certificados y ortofotos. Seis años bien acreditados pueden cerrar el expediente de restauración.
Estudiamos el planeamiento urbanístico aplicable, la edificabilidad y los usos admitidos para saber si merece la pena pedir la licencia o si solo cabe discutir la proporcionalidad del derribo. Si la complejidad técnica lo exige, el estudio se hace junto a tu arquitecto.
En los casos sancionadores revisamos el tipo de infracción de los artículos 213, 214 o 215, los criterios de graduación del artículo 220 y sobre quién recae la responsabilidad. Las cuantías máximas dependen de la gravedad y se elevan hasta el beneficio obtenido.
En Barcelona el planeamiento general es el Plan General Metropolitano, que se desarrolla con planes de mejora urbana y planes especiales; en suelo urbanizable, con el plan parcial del sector. Una afectación puede subir o bajar el valor de una finca. Si un plan en formulación o pendiente de aprobación afecta a tus bienes, participamos en esos procesos con la redacción de alegaciones en la información pública y valoramos su impugnación; también revisamos convenios urbanísticos, reparcelaciones y expedientes de expropiación.
Es la parte de asesoramiento en derecho urbanístico que más problemas evita. Antes de pedir una licencia de obras en Barcelona, estudiamos con tu técnico qué tipo de título corresponde, qué regulación fija el plan en ese ámbito y si conviene hacer antes una consulta previa al Ajuntament. El TRLU permite además a cada municipio exigir un informe de idoneidad técnica emitido por una entidad habilitada (art. 188.3 bis).
La due diligence urbanística es un servicio que conviene pedir antes de firmar las arras. Antes de adquirir un piso, un ático o un solar, revisamos licencias, primera ocupación, cargas urbanísticas y anotaciones en el Registro de la Propiedad, donde pueden constar la suspensión o el derribo (art. 204).
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Con esto los abogados del despacho analizan el expediente y calculan los plazos:
Es el primer momento para aportar pruebas y discutir la suspensión. Quien no alega aquí suele llegar al requerimiento de legalización sin un relato de los hechos.
El comunicado habilita trabajos que no exigen proyecto. Si la intervención lo necesitaba, o cambia el uso a residencial, falta el título adecuado y la actuación entra en disciplina urbanística.
Una solicitud mal planteada puede acabar en una denegación que sirve de base para el derribo. Antes de presentarla hay que saber si la obra cabe en el plan.
1
2
3
Defiende el interés del propietario o del promotor frente al interés público que representa la Administración en materia de ordenación del territorio y del suelo: gestión y obtención de licencias, alegaciones a planes urbanísticos, expedientes de disciplina, expropiación y recursos. Da asesoramiento preventivo y lleva la representación en vía administrativa y en los tribunales.
Se combinan el TRLU y la ORPIMO del Ajuntament. Los trabajos interiores pequeños que no tocan distribución, estructura ni fachada suelen ir por assabentat; las reformas sin proyecto, por comunicado, y el resto, por licencia.
En general, el silencio es positivo y la licencia se entiende otorgada. No ocurre así en la nueva planta con proyecto técnico, en ciertos actos en suelo no urbanizable ni cuando lo pedido es contrario a la legalidad urbanística (art. 188.2 TRLU).
Sí. El TRLU reconoce la acción pública en urbanismo: cualquier persona puede exigir el cumplimiento de la legislación ante la Administración y los tribunales mientras duren las obras y hasta que venzan los plazos de prescripción (art. 12).
Si la licencia no fija plazos, tienes un año para empezar y tres para acabar. Puedes pedir una prórroga justificada antes de que venzan, que se obtiene por la mitad del plazo (art. 189 TRLU).
Las infracciones muy graves prescriben a los seis años, las graves a los cuatro y las leves a los dos. Las sanciones ya impuestas prescriben a los tres, dos y un año, respectivamente (art. 227 TRLU).
En vía administrativa no es obligatorio, pero las alegaciones y la solicitud de legalización fijan los hechos y el derecho que después se discuten ante el juez. En el recurso contencioso-administrativo sí necesitas abogado, y muchos clientes llegan cuando ya tienen la orden de derribo y el margen es menor.
Para saber qué se puede edificar, dividir o segregar un terreno, o defenderte de una expropiación, el abogado de urbanismo. Los conflictos de lindes o de herencia entre particulares son materia civil.
