Cuéntanos tu caso
Seis sedes en España
Más de 40 abogados
Todas las áreas
Presencial o a distancia
Lo esencial
Desde la reforma de la Ley 1/2020, que modificó la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, casi todas las actuaciones de construcción se hacen con una declaración responsable: la presentas en el registro del ayuntamiento y puedes empezar ese mismo día (art. 157.1). Es rápido, pero el riesgo es tuyo: firmas bajo tu responsabilidad que la obra cumple la normativa urbanística y que tienes la documentación que lo acredita, y el control municipal llega después. Si en esa comprobación posterior aparece un incumplimiento que no se puede subsanar, el ayuntamiento acuerda la paralización, deja sin efectos la declaración y puede impedirte presentar otra con el mismo objeto durante un año (art. 159.4).
Ese es el escenario que más vemos en obras de construcción y reforma: locales, cambios en fachadas, ampliaciones o áticos que arrancaron con una declaración y reciben meses después un requerimiento o una orden de cese. A veces el problema es de papeles; otras, que la actuación necesitaba licencia y no se pidió. Un abogado urbanista revisa qué título correspondía, si la deficiencia es subsanable y qué margen queda antes de que el expediente avance hacia la demolición.
En nuestras oficinas del Paseo de la Castellana, los abogados de urbanismo del despacho llevan la defensa en esta materia dentro del equipo de abogados de derecho administrativo en Madrid, desde la tramitación del título hasta el juicio. Cada cliente recibe por escrito la estrategia y los plazos antes de empezar. Si lo que se discute es la apertura o el funcionamiento de un negocio y no la obra, el cauce es la licencia de actividad en Madrid. Y cuando la obra la hace un vecino o la propia junta en elementos comunes, suele haber además un conflicto de comunidad de propietarios en Madrid que conviene tratar a la vez.
Elegir mal el título habilitante es el origen de buena parte de los expedientes de disciplina urbanística. La Ley 9/2001 fija la lista cerrada de actos que necesitan licencia y deja el resto a la declaración responsable; la Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM), desarrolla el procedimiento en la ciudad.
¿Te han paralizado la obra o te piden legalizarla en Madrid?
Estas cifras salen de la Ley 9/2001 en su redacción vigente y marcan el calendario de cualquier expediente de obras.
3 meses
para resolver y notificar una licencia; pasado ese plazo sin respuesta, la solicitud se entiende desestimada
fuente: art. 154.4 y 154.7 Ley 9/2001
2 meses
desde la notificación de la suspensión, para solicitar la legalización o ajustar la obra al título
fuente: art. 194.1 Ley 9/2001
6 años
desde la total terminación de una obra sin título, durante los que el ayuntamiento puede exigir su legalización; quince en suelo no urbanizable de protección
fuente: art. 195.1 Ley 9/2001
6 meses y 1 año
plazos para iniciar y terminar la ejecución de una obra amparada en declaración responsable; con licencia sin plazos expresos, un año y tres años
fuente: art. 158 Ley 9/2001
Son procedimientos administrativos con plazos propios. Cuando el ayuntamiento detecta una obra sin licencia o sin declaración responsable, o que no se ajusta a la que presentaste, el procedimiento sigue este orden.
1
Tras la visita de inspección, el alcalde ordena la suspensión inmediata de la obra y lo comunica a la consejería competente en urbanismo, que también puede exigir la suspensión desde que tiene conocimiento de la obra; si no se cumple, puede precintarse y retirarse la maquinaria (art. 193).
2
Tienes dos meses para pedir la licencia o presentar la declaración que faltaba, o para ajustar lo construido a lo autorizado (art. 194.1).
3
Aquí se decide casi todo. Revisamos el planeamiento, la edificabilidad y si la obra es compatible con la normativa urbanística; si lo es, coordinamos con tu técnico la elaboración de la documentación y la presentamos a través de la sede electrónica.
4
Si no se legaliza o la legalización se deniega por ser contraria al planeamiento, el órgano municipal acuerda la demolición a tu costa (art. 194.2).
5
Va por separado. La restauración de la legalidad no excluye la multa, y la ley impide que la infracción te salga rentable (art. 212).
6
Contra la orden de demolición o la sanción cabe recurso de reposición y, después, recurso contencioso-administrativo ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Madrid, con petición de medida cautelar para que no se ejecute mientras se decide.
Es un servicio de asesoramiento preventivo en urbanismo: te decimos si tu obra va por declaración responsable o por licencia, revisamos con el arquitecto la documentación y, si hay dudas, planteamos una consulta urbanística.
Analizamos la motivación de la denegación, que debe citar la norma o el plan con los que choca la solicitud (art. 154.6), y la recurrimos. Si el ayuntamiento no contesta en tres meses, el silencio te abre el recurso.
Asumimos la gestión del expediente: respondemos a la orden de suspensión, controlamos el plazo de dos meses, valoramos si la obra es legalizable y discutimos la proporcionalidad de la demolición cuando cabe una legalización parcial.
Revisamos la tipificación, quién responde según el artículo 205 (promotor, constructor, técnicos o propietario), la prescripción y la graduación de la multa antes de su imposición.
Antes de comprar un local, un ático, una vivienda reformada o un terreno, comprobamos la clasificación del suelo, los derechos edificatorios, si lo construido tiene título y si hay un expediente abierto que heredarías.
Si el ayuntamiento te ordena trabajos de reparación, conservación o rehabilitación, comprobamos que no exceden el deber normal de conservación. Incumplirlas sin causa abre la ejecución subsidiaria a tu costa, sanciones e incluso la expropiación (art. 170).
Si un plan general, un plan especial o su modificación afecta a tu finca, estudiamos si conviene presentar alegaciones en la información pública o impugnarlo después para proteger tus derechos.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Con esta documentación los abogados del despacho te dan una primera valoración y el plazo que te queda:
Presentarla habilita la obra, pero no la legaliza si es contraria a la normativa (art. 157.4). Si falta un documento esencial, la obra se para aunque esté pagada y a medio hacer.
Incumplir una medida cautelar de paralización es una infracción muy grave (art. 204.2.b), con multas que parten de 600.001 euros (art. 207).
Los seis años se cuentan desde la total terminación, que la ley fija en el momento en que la obra puede usarse para su fin (art. 196). En viales, zonas verdes y espacios libres, la infracción no prescribe (art. 236).
1
2
3
Asesora y defiende a particulares, comunidades y empresas frente a las administraciones públicas en materia de uso del suelo y edificación: títulos habilitantes, planeamiento, expedientes de disciplina urbanística, sanciones y recursos ante la Administración y los tribunales. Trabaja junto al arquitecto, que se ocupa de la parte técnica.
El derecho urbanístico regula la ordenación del territorio y del suelo: qué se puede construir y dónde, cómo se aprueban los planes, qué títulos habilitan cada obra y cómo reacciona la Administración ante las infracciones. En Madrid combina la Ley 9/2001, las ordenanzas municipales y el planeamiento de cada municipio.
Si el problema es qué se puede construir en un terreno, una parcelación, una expropiación o una orden municipal, el abogado de urbanismo. Si es de lindes, herencias o compraventa entre particulares, suele ser una cuestión civil o inmobiliaria.
Es el conjunto de potestades del ayuntamiento para inspeccionar las obras, restablecer la legalidad cuando se construye sin título o incumpliéndolo, y sancionar las infracciones urbanísticas. En Madrid se regula en el título V de la Ley 9/2001.
Todas las que no están en el artículo 152 de la Ley 9/2001 van, por regla general, con declaración responsable: reformas interiores sin afectar a la estructura, cerramientos o primera ocupación, entre otras. No necesitar licencia no significa no necesitar nada: hay que presentar la declaración antes de empezar.
Las infracciones prescriben a los seis años, quince si afectan a suelo no urbanizable de protección. Las que afectan a viales, zonas verdes, espacios libres y dominio público no tienen plazo de prescripción (art. 236 Ley 9/2001).
Sí. La legalización resuelve la situación de la obra, pero el procedimiento sancionador es independiente. La multa depende de la gravedad de la infracción: entre 600 y 30.000 euros si es leve, y cuantías mucho mayores si es grave o muy grave (art. 207).
Sí, en vía administrativa y ante los juzgados de lo contencioso-administrativo. Lo decisivo es pedir la suspensión cautelar a tiempo, porque una demolición ejecutada ya no tiene vuelta atrás.
