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Mucha gente sigue llamando «licencia de apertura» o «licencia de actividad» a cualquier permiso para poner en marcha un negocio. En el municipio de Madrid, desde la Ley 2/2012 de Dinamización de la Actividad Comercial de la Comunidad de Madrid, la regla para el comercio minorista, las oficinas y buena parte de los servicios es otra: la actividad se implanta con una declaración responsable, la documentación técnica y la tasa pagada, y el Ayuntamiento comprueba después. Esa ley autonómica no pone un tope de superficie para su anexo; la Ley 12/2012 estatal, en cambio, limita su régimen sin licencia previa a los establecimientos de hasta 750 metros cuadrados de superficie útil de exposición y venta.
La licencia de actividad propiamente dicha queda para los supuestos del anexo I de la Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM): actividades con control ambiental, residencias y centros con ocupantes que necesitan ayuda para evacuar, almacenes de productos peligrosos, actividades temporales, entre otros. También la exigen las actuaciones sobre inmuebles declarados bien de interés cultural o catalogados con la protección máxima, salvo que ya se viniera desarrollando allí una actividad de ese tipo y no se toquen los elementos protegidos. Elegir mal el medio de intervención es el origen de muchos expedientes: si presentas una declaración responsable para algo que necesitaba licencia, el Ayuntamiento la declara ineficaz y ordena parar.
Nuestro papel es jurídico. El proyecto, los planos y los certificados los firma tu arquitecto, ingeniero o técnico de confianza; nosotros revisamos el encaje legal antes de firmar el alquiler o la compra, trabajamos con ese técnico cuando llegan los requerimientos y defendemos al titular si se abre un procedimiento de cese o sancionador. Lo hacemos dentro del equipo de abogados de derecho administrativo en Madrid. Si el problema es la obra y no el uso, por ejemplo una orden de restablecimiento de la legalidad o una disputa sobre lo que permite el planeamiento, eso se lleva desde urbanismo en Madrid. Y el contrato de traspaso con el anterior dueño del negocio es materia mercantil, que lleva otro equipo del despacho.
Las dos vías conviven en la OLDRUAM. Y las dos se pueden tramitar ante el propio Ayuntamiento o con una entidad colaboradora urbanística (ECU), a tu elección.
¿Vas a abrir un local en Madrid o te han ordenado cerrar el que ya tienes?
Estas cifras salen de la ordenanza municipal y de la ley autonómica. Conviene tenerlas a mano desde el primer día.
3 meses
plazo máximo para resolver y notificar una licencia urbanística tramitada ante el Ayuntamiento
fuente: art. 42.2 OLDRUAM
15 días
para comunicar la terminación de lo declarado; el Ayuntamiento comprueba después en un máximo de tres meses
fuente: art. 29.3 y 29.5 OLDRUAM
3 meses a 1 año
periodo en que se puede prohibir una nueva declaración responsable con el mismo objeto si el incumplimiento es esencial o reiterado
fuente: art. 30.1.b OLDRUAM
20 días
para que el Ayuntamiento tome razón del cambio de titularidad comunicado
fuente: art. 11.4 OLDRUAM
Así suele ir un expediente de actividad en la ciudad, contado desde el lado del titular.
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Antes de firmar el alquiler, el técnico comprueba si el uso es compatible con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y el resto del planeamiento. La OLDRUAM ofrece consultas urbanísticas y un informe de viabilidad que después acredita la adecuación.
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Declaración responsable o licencia, ante el Ayuntamiento o con una ECU. Aquí revisamos, según el tipo de actividad, el anexo I de la ordenanza y el anexo de la Ley 2/2012. Si la actividad necesita evaluación de impacto ambiental, la documentación no puede presentarse hasta que esa evaluación haya terminado.
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Declaración o solicitud, documentación técnica y justificante de la tasa en el Registro Electrónico del Ayuntamiento de Madrid, directamente o a través de una ECU. Según la actuación, el expediente lo lleva la Agencia de Actividades u otro servicio municipal. Si hay obras, también el impuesto de construcciones.
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Si faltan documentos o hay deficiencias no esenciales, el Ayuntamiento requiere. Respondemos con el técnico dentro de plazo y dejamos constancia de cada entrega.
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Acta favorable, condicionada o desfavorable. Una condicionada da hasta tres meses para subsanar sin perder la eficacia del título.
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Contra una ineficacia, una denegación o un cese caben los recursos administrativos y, después, el contencioso-administrativo.
Revisamos con tu técnico la consulta urbanística, el historial del local en el Censo de Locales y Actividades y el título que tenía el negocio anterior. Te decimos si puedes usar la vía de la declaración responsable, si necesitas licencia o si el uso no cabe.
Leemos cada requerimiento para separar lo técnico de lo jurídico. La ordenanza reserva el carácter esencial, entre otros casos, al uso incompatible y a los riesgos graves para la seguridad, la salubridad o el medio ambiente. Si el Ayuntamiento califica como esencial una deficiencia que no lo es, lo discutimos por escrito antes de que se dicte la pérdida de efectos.
Cuando llega una propuesta de cese por el ejercicio de la actividad sin título, preparamos las alegaciones y valoramos pedir la suspensión cautelar si el cierre te causa un perjuicio difícil de reparar.
Defendemos al titular en el expediente sancionador: tipificación, prueba, caducidad y proporcionalidad de la multa.
Recurso de reposición y, si no prospera, recurso ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo de Madrid.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Con esto podemos ver en poco tiempo dónde está el problema y qué margen hay:
Un título se transmite, pero solo cubre la misma actividad en las mismas condiciones. Si cambias de un comercio a una cafetería, o amplías la zona de público, necesitas modificar el título, y el nuevo titular hereda también las deficiencias pendientes de subsanar.
Pasa sobre todo con actividades sometidas a control ambiental o con locales en edificios protegidos. El Ayuntamiento declara ineficaz la declaración y ordena el cese inmediato, aunque hayas invertido en la obra.
Mientras no se comunica, el anterior y el nuevo titular responden de forma solidaria. Es un trámite sencillo que evita problemas cuando llega una inspección o una sanción dirigida al titular antiguo.
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Es el acto por el que el Ayuntamiento autoriza la implantación, el desarrollo o la modificación de una actividad en un local después de comprobar que cumple la normativa urbanística y sectorial. En Madrid convive con la declaración responsable, que es el régimen general para comercios, oficinas y muchos servicios.
Los que recoge el anexo I de la OLDRUAM: actividades sometidas a control ambiental, salvo excepciones de escasa repercusión, residencias y centros con personas que necesitan ayuda para evacuar, almacenes de productos peligrosos, actividades temporales o edificios con protección máxima. El resto suele abrir con declaración responsable.
Es un documento en el que manifiestas, bajo tu responsabilidad, que cumples los requisitos legales, que tienes la documentación que lo acredita y que mantendrás ese cumplimiento. Permite iniciar la actividad desde el día de su presentación, sin perjuicio del control posterior (art. 69 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).
El Ayuntamiento ordena el cese inmediato de la actividad, con audiencia previa salvo que haya riesgo para las personas o los bienes. Si no se cumple la orden, se precinta. En paralelo puede abrir un expediente sancionador; para las actividades del anexo de la Ley 2/2012, implantarlas sin declaración responsable es infracción grave, y muy grave si además se hacen obras.
Una comunicación normalizada en el Registro Electrónico General del Ayuntamiento, tu documento de identidad o la escritura de la sociedad y el documento que acredita la transmisión del local o, en su defecto, el consentimiento del anterior titular. Sin esos documentos la comunicación no es válida.
Se revoca, previa audiencia, si se incumplen las condiciones en que se concedió o si se ejerce una actividad distinta que exigía modificarla. En la declaración responsable, un incumplimiento esencial o no subsanado en plazo lleva a declarar la pérdida de sus efectos y el cese.
Los títulos de actividad quedan anotados en el Censo de Locales y Actividades del Ayuntamiento. Lo más seguro es pedir al propietario o al titular anterior el número de expediente y comprobar qué actividad y qué superficie ampara exactamente.
Entra en juego la Ley 17/1997, de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas de la Comunidad de Madrid. En esas actividades la comprobación final se hace con visita de inspección municipal, y en esa comprobación no pueden intervenir las entidades colaboradoras.
La que marca el anexo II de la OLDRUAM según la actuación, firmada por un técnico competente. Debe incluir el presupuesto de las obras e instalaciones fijas valorado a coste actual de mercado, y hay que acreditar el pago de la tasa y, si hay obras, del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (art. 28 OLDRUAM). En la práctica el proyecto justifica, entre otras cosas, la seguridad en caso de incendio conforme al Código Técnico de la Edificación y la accesibilidad del local.
