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Lo esencial
Cuando alguien decide traspasar su negocio, casi siempre piensa primero en cuánto pedir, en publicar anuncios y en encontrar comprador. El orden jurídico es otro. Lo primero es leer tu contrato de arrendamiento: si permite ceder, si exige autorización del propietario, cuánto tiempo le queda y qué garantías diste al firmarlo. De eso depende qué puedes ofrecer a quien venga detrás y en qué condiciones.
El traspaso local Barcelona también tiene una cara que se olvida: la salida. Cuando surge la oportunidad de vender un negocio en marcha, todo va rápido. Tras firmar, el vendedor quiere desligarse del inmueble, de los empleados y de Hacienda. La ley no siempre lo permite de golpe. Hay responsabilidades que siguen vivas unos años, avales personales que el propietario no libera si no se negocia y licencias que no cambian de nombre solas.
Trabajamos este encargo desde el área de derecho mercantil en Barcelona. Si tu negocio es una sociedad y prefieres vender las participaciones en lugar del negocio, lo estudiamos con el equipo de derecho societario en Barcelona, porque la operación y sus riesgos cambian.
Hay más de una manera de hacer el traspaso de un negocio, y la elección depende del tipo de negocio y de tu contrato. Elegir la equivocada puede dejarte ligado al local sin que te des cuenta.
¿Quieres traspasar tu bar, tu tienda o tu local en Barcelona sin quedarte atado al negocio?
Cuatro cifras que ordenan el calendario del vendedor en Barcelona. En locales, primero manda lo pactado en tu contrato y después la Ley de Arrendamientos Urbanos.
20 %
elevación de la renta que puede exigir el propietario cuando cedes el contrato o subarriendas todo el local
fuente: art. 32.2 LAU
1 mes
para notificar la cesión al arrendador por un medio fehaciente, contado desde que se concierta
fuente: art. 32.4 LAU
1 mes
para comunicar al ayuntamiento la transmisión de la licencia o de la comunicación previa, desde que el traspaso es efectivo
fuente: trámite de transmisión de licencia, Canal Empresa de la Generalitat
3 años
durante los que respondes junto al comprador de las deudas laborales anteriores a la transmisión
fuente: art. 44.3 ET
Así acompañamos a quien cede su negocio en Barcelona, desde que decide vender hasta que queda desvinculado.
1
Cláusulas de cesión y subarriendo, duración pendiente, fianza depositada, avales y obras pactadas con el propietario.
2
Localizamos deudas con Hacienda y la Seguridad Social y las regularizamos antes de negociar. El comprador pedirá tu conformidad para solicitar a la Agencia Tributaria el certificado del art. 175.2 LGT.
3
Comunicamos a los trabajadores, o a sus representantes, la fecha, los motivos y las consecuencias de la transmisión con antelación suficiente (art. 44.6 a 44.8 ET).
4
Fijamos importe, calendario de cobro, inventario y un límite claro a lo que declaras sobre el negocio.
5
Burofax u otro medio fehaciente dentro del mes siguiente, con la identidad del nuevo inquilino.
6
Trámites de comunicación de la transmisión de la licencia al Ajuntament de Barcelona, baja o modificación censal ante la Agencia Tributaria y liquidación de tu impuesto sobre la ganancia.
Estas son las cláusulas que defendemos en el contrato de traspaso de negocio cuando representamos al cedente en Barcelona.
Muchos compradores son emprendedores que financian la compra. Si el pago es aplazado, pactamos garantías: parte en la firma, calendario escrito y la posibilidad de resolver el traspaso si el comprador deja de pagar.
La fianza del inmueble sigue depositada a favor del propietario. Acordamos que el comprador te la reembolse y pedimos al arrendador que libere los avales personales que firmaste.
Respondes de lo que declares sobre el negocio, pero con un plazo, un tope y un criterio claro sobre qué aspectos cubre esa responsabilidad. Sin ese límite, cualquier reclamación años después puede volver a ti.
Si el comprador te pide no abrir otro negocio igual en la misma calle, lo dejamos en un acuerdo escrito con una zona y un tiempo razonables para no bloquear tu actividad futura.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Un bar con terraza en el Eixample, una pastelería a pie de calle en un barrio con buena ubicación o un taller con cartera de clientes en Sants no valen solo por los metros del inmueble. En la mayoría de los casos, la venta de un restaurante, una tienda de alimentación o un centro de estética en funcionamiento incluye activos que no se ven desde la puerta. Antes de fijar el importe definimos contigo qué activos y qué derechos transmites.
Mobiliario, cámaras, hornos, maquinaria de taller o existencias de alimentación. Todo va a un inventario con su estado, para que el comprador no reclame después por un equipo que ya sabía que fallaba.
En un comercio o en un centro de servicios, la clientela es buena parte del valor. Si hay datos personales de clientes, su tratamiento y su cesión tienen que respetar la normativa de protección de datos.
El nombre comercial, el dominio y la página web, las redes y el número de teléfono. Si la marca está registrada, su transmisión se inscribe en el registro de la Oficina Española de Patentes y Marcas.
Suministros, renting de maquinaria, TPV o proveedores. No pasan solos al comprador: la otra parte tiene que aceptar el cambio, salvo que el contrato diga otra cosa.
En un restaurante o una cafetería, el comprador preguntará por la licencia, el espacio de sala, la terraza y la salida de humos. Tener ordenada la documentación de la actividad en funcionamiento evita rebajas de última hora.
Con esta documentación empezamos a trabajar en tu operación en Barcelona:
La ley pide una notificación fehaciente. Un mensaje de móvil o una conversación en la escalera no lo son, y el arrendador puede alegar después que nunca se le comunicó el traspaso.
Muchos documentos que circulan con el título de traspaso son, en realidad, subarriendos. Si el nuevo ocupante deja de pagar, el propietario te reclamará a ti, porque sigues siendo el arrendatario.
Un modelo genérico no conoce tu alquiler, tu plantilla ni cómo vas a cobrar. Suele dejar sin tratar justo los puntos en los que el vendedor se juega más.
1
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Un comprador, un contrato de traspaso con inventario y condiciones de pago, la revisión previa de tu alquiler y la documentación de la actividad. Después, la notificación fehaciente al propietario y la comunicación de la transmisión de la licencia.
El inquilino que ejerce una actividad en el local cede su contrato a otra persona, que continúa en su lugar con la misma renta más la subida que pueda aplicar el propietario. Normalmente el traspaso incluye también mobiliario, maquinaria y la clientela del negocio.
Por ley, no necesitas el permiso de la propiedad si tu contrato no dice otra cosa. En locales rige primero lo pactado, y muchos contratos exigen autorización o prohíben ceder. Por eso empezamos siempre por leer el tuyo.
Lo que cobras por el traspaso se declara como ganancia patrimonial si eres persona física (art. 37.1.f LIRPF), o como resultado en el impuesto de sociedades si vende una empresa. Si transmites el negocio como una unidad capaz de funcionar sola, la operación no está sujeta a IVA.
Su contenido mínimo identifica a cedente y cesionario, el local y el contrato de alquiler, recoge el inventario, el importe y su calendario de pago, y reparte las obligaciones previas y posteriores. Conviene incluir qué pasa si el propietario se opone o si el pago no llega.
No. El cedente y el nuevo titular tienen que comunicar la transmisión al Ajuntament de Barcelona, y el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes de la licencia. Si el local está en otro municipio de la provincia, la comunicación se dirige a ese ayuntamiento. Si la actividad cambia, puede hacer falta un título nuevo.
No. En la vivienda, el inquilino no puede ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU). La cesión libre con subida de renta es propia de los locales donde se ejerce una actividad empresarial o profesional.
Los arrendamientos de local anteriores al 9 de mayo de 1985 se rigen por la disposición transitoria tercera de la LAU, que en ciertos casos mantuvo el traspaso de la ley de 1964 y en otros fijó su extinción. Antes de ofrecer el local a nadie, revisamos si tu contrato sigue vivo y en qué condiciones.
Sí, en parte. De las deudas laborales anteriores respondes con el comprador durante tres años, y de lo que hayas declarado en el contrato, en los términos que se pacten. Un buen contrato acota ese riesgo.
