Cuéntanos tu caso
Seis sedes en España
Más de 40 abogados
Todas las áreas
Presencial o a distancia
Lo esencial
Un traspaso se suele cerrar con prisa. Ves el local, la cafetería tiene clientela, la maquinaria funciona y el anuncio habla de una oportunidad en una buena zona, con «licencia en regla». El vendedor tiene prisa por cerrar la venta y quiere una señal esa misma semana. Lo que no se ve en la visita es lo que más pesa después: cuántos años le quedan al alquiler, si el arrendador puede oponerse, si hay cuotas atrasadas a la Seguridad Social, qué empleados vienen con el negocio y si la licencia ampara de verdad la actividad que vas a hacer.
En un traspaso negocio Madrid el comprador asume riesgos que la ley pone a su cargo, aunque no los haya generado él. Hacienda puede reclamarle impuestos del titular anterior. La Tesorería General de la Seguridad Social puede reclamarle cotizaciones atrasadas. Los trabajadores pueden reclamarle salarios pendientes. Por eso la revisión previa, lo que se llama due diligence, tiene que ir antes del pago: sirve para detectar deudas y obligaciones ocultas cuando todavía puedes negociar o retirarte.
La llevamos desde el equipo de abogados mercantilistas en Madrid. Si el vendedor es una empresa con problemas para pagar, conviene saber si hay un concurso de acreedores en Madrid abierto o cerca, porque cambia las reglas de la compra.
Antes de redactar nada hay que definir la operación. El mismo bar de barrio en Madrid se puede adquirir de tres maneras, y cada una arrastra obligaciones distintas.
¿Vas a quedarte con un bar, una tienda o un local en traspaso en Madrid y quieres saber qué firmas?
Son reglas generales, las mismas en Madrid que en el resto de España. Para arrendamientos de local, la Ley de Arrendamientos Urbanos deja mandar primero a lo que pactaron las partes, así que siempre las contrastamos con el alquiler que te van a ceder.
1 mes
para notificar al arrendador, de forma fehaciente, la cesión del alquiler desde que se firma el traspaso
fuente: art. 32.4 LAU
20 %
subida de renta a la que tiene derecho el arrendador por la cesión del local; un 10 % si solo es subarriendo parcial
fuente: art. 32.2 LAU
3 meses
plazo de Hacienda para emitir el certificado de deudas del negocio; si no lo emite o sale limpio, el comprador queda liberado
fuente: art. 175.2 LGT
3 años
responsabilidad solidaria de vendedor y comprador por las deudas laborales anteriores al traspaso
fuente: art. 44.3 ET
Así ordenamos el trabajo cuando el cliente es el que compra. El orden importa: la señal y la firma van al final, no al principio.
1
Nos traes el anuncio u oferta, lo que te haya enviado el vendedor y el importe pedido. Te decimos qué detalles faltan. Si el vendedor exige un acuerdo de confidencialidad antes de enseñarte su facturación, lo revisamos también.
2
Duración que queda, cláusulas sobre cesión y subarriendo, fianza, garantías, obras y uso permitido del inmueble.
3
Con la conformidad del vendedor, pedimos a la Agencia Tributaria el certificado de deudas del art. 175.2 LGT y revisamos la situación de cotización con la Seguridad Social.
4
Comprobamos qué licencia o declaración responsable tiene el local, si cubre lo que vas a hacer (por ejemplo, una salida de humos para cocina) y quién forma la plantilla.
5
Redactamos o revisamos el contrato de traspaso de negocio con inventario, manifestaciones del vendedor y forma de pago. Puede firmarse en documento privado o en escritura ante notario.
6
Notificación fehaciente al dueño del inmueble dentro del mes, comunicación del cambio de titular al Ayuntamiento de Madrid y altas fiscales y laborales a tu nombre.
Estas son las cláusulas que más discutimos con el vendedor en un traspaso en Madrid cuando defendemos al comprador.
Anexo con cada bien que entra en el traspaso: maquinaria, mobiliario, aire acondicionado, existencias, dominio web y teléfono. Lo que no está en el inventario, no se ha comprado.
El vendedor declara por escrito que no hay deudas con Hacienda, Seguridad Social, trabajadores ni proveedores, y se obliga a pagar lo que aparezca. Si es posible, retenemos una parte del pago durante un tiempo.
Pactamos que el vendedor no abra el mismo negocio cerca durante un periodo razonable. Sin esa cláusula, puede llevarse a la clientela a la calle de al lado.
Si el alquiler exige autorización para ceder, el traspaso queda sujeto a que el propietario la dé por escrito. Si no la da, recuperas lo pagado.
Lista de empleados con antigüedad, salario y convenio aplicable, y de los profesionales externos que trabajan para el negocio. El vendedor responde de lo que les deba hasta el día de la entrega.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Buena parte de los traspasos que llegan son de bares, restaurantes, peluquerías, salones de estética y tiendas de barrio, muchas veces de emprendedores que abren su primer establecimiento en la ciudad. Cada sector tiene sus propios puntos débiles, y el barrio, la zona o la calle de Madrid donde está el local también cuenta.
En el sector de la hostelería, sea un restaurante, una cafetería o cualquier local de restauración, revisamos que la licencia recoja la cocina y la salida de humos, la capacidad o aforo autorizado, la superficie real y los espacios abiertos al público en cada planta. La terraza tiene su propia autorización municipal, con un número de mesas concreto, y hay que comprobarla aparte.
El contrato de franquicia suele exigir el visto bueno de la marca para cambiar de franquiciado. Sin él, compras un local equipado pero sin el nombre ni el sistema que atrae a los clientes.
Es un motivo frecuente de traspaso en Madrid. El titular que se jubila a veces lleva años sin actualizar contratos, reformas o altas de empleados, y esas responsabilidades pasan al que mantiene el negocio en funcionamiento.
Si piensas hacer una reforma, antes de cerrar el traspaso comprobamos qué permite el alquiler y qué obras previas se hicieron sin permiso. Los gastos de legalizar lo que hizo otro no deberían correr de tu cuenta.
Con esto podemos empezar la revisión legal del negocio que quieres comprar en Madrid:
Una señal entregada sin condiciones es difícil de recuperar. Si después descubres que al alquiler le quedan dos años, ya has pagado por un negocio con fecha de caducidad.
En una vivienda, ceder el alquiler exige el consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU). En un local la ley permite hacerlo sin su permiso, pero solo si el contrato no dice lo contrario. Muchos contratos de locales prohíben la cesión o la condicionan a una autorización.
La licencia ampara una actividad y unas condiciones concretas. Si cambias de peluquería a estética o metes cocina en una tienda, puede que necesites otro título habilitante.
1
2
3
Se identifica a las partes, el local y el alquiler que se cede, se adjunta un inventario de bienes y se fija el importe, la forma de pago y la fecha de entrega. También se incluyen las manifestaciones del vendedor sobre deudas, trabajadores y licencias, y las consecuencias si resultan falsas.
Depende de cómo se estructure. Si se transmite un conjunto de medios capaz de funcionar por sí solo, la operación no está sujeta a IVA (art. 7.1.º LIVA), aunque los inmuebles incluidos pueden tributar por transmisiones patrimoniales. Si solo se venden bienes sueltos, se aplica IVA. En la Comunidad de Madrid, desde el 1 de enero de 2026, quien adquiere un negocio con solera (al menos cincuenta años de actividad) y lo mantiene cinco años puede aplicar una bonificación del 95 % en la cuota de transmisiones patrimoniales. El vendedor declara la ganancia en su renta o en el impuesto de sociedades.
Si el alquiler no dice nada, no: el inquilino con actividad empresarial puede ceder sin su consentimiento. Pero el arrendador puede subir el alquiler un 20 %, y el documento firmado puede haber pactado otra cosa, como la necesidad de autorización previa.
Quien sucede en una actividad económica responde de las deudas fiscales del titular anterior ligadas a ella y de sus cotizaciones pendientes a la Seguridad Social. Para limitar la parte fiscal, el comprador puede pedir a Hacienda, con la conformidad del vendedor, un certificado de deudas antes de firmar.
Si el negocio se transmite como una unidad que sigue en funcionamiento, hay sucesión de empresa: los contratos no se extinguen y pasas a ser su empleador con los mismos derechos. El vendedor tiene que informar a los trabajadores, o a sus representantes, de la fecha, los motivos y las consecuencias del traspaso con antelación suficiente.
No se pide una nueva si la actividad y las condiciones no cambian: se comunica al Ayuntamiento de Madrid, o al del municipio de la provincia donde esté el local, el cambio de titular de la licencia o de la declaración responsable. En las actividades del catálogo de espectáculos públicos y actividades recreativas de la Comunidad de Madrid, ese documento se expone en el local junto con la licencia.
No hay una tabla: el importe de la venta lo pactan vendedor y comprador. Influyen la facturación real, los gastos fijos del local, el tiempo para recuperar la inversión, la ubicación y la visibilidad del local, los años que quedan de alquiler, el tipo de negocio, el equipamiento y el estado de la decoración. Una oportunidad en un barrio o una zona con mucho paso puede esconder un alquiler que vence pronto. Nuestro trabajo es comprobar que lo que pagas se corresponde con lo que de hecho recibes.
Los arrendamientos de local firmados antes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 siguen reglas transitorias propias, que en algunos casos conservan el antiguo derecho de traspaso y en otros ya han extinguido el arrendamiento. Hay que estudiar la fecha y el titular antes de pagar nada.
