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En un edificio de Madrid los conflictos suelen llegar por dos caminos. Uno empieza en la junta: una mayoría dudosa, una derrama que alguien considera abusiva o un cambio de estatutos sin el voto de todos. El otro empieza en la cuenta de la comunidad: un propietario deja de pagar y el agujero lo cubren los demás. En ambos, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, fija plazos cortos y requisitos formales que deciden mucho antes del fondo.
Trabajamos para ambos lados. Si eres propietario, revisamos la convocatoria, el acta y el cómputo de votos para decirte si el acuerdo se puede atacar. Si representas a la comunidad, preparamos la liquidación de la deuda, la notificación y la reclamación judicial. También damos asesoramiento antes de la junta, para que un acuerdo delicado se vote de manera que aguante una impugnación. Coordinamos el trabajo con el presidente y el secretario administrador o administrador de fincas.
Formamos parte del equipo de abogados inmobiliarios en Madrid de R. Sánchez Abogados, en el Paseo de la Castellana. Si compras o vendes un piso con deudas con la comunidad, lo vemos junto a la compraventa de vivienda en Madrid.
La misma ley sirve a intereses opuestos. Esto cambia según tu posición.
¿La junta ha aprobado algo que te perjudica o un vecino lleva meses sin pagar en Madrid?
Cuatro cifras que conviene anotar.
3 meses o 1 año
para impugnar: tres meses como regla, un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos; al ausente se le cuenta desde la comunicación
fuente: art. 18.3 LPH
30 días naturales
tiene el propietario ausente para mostrar su discrepancia; si calla, su voto se suma a favor del acuerdo
fuente: art. 17.8 LPH
20 días
tiene el vecino requerido en el monitorio para pagar u oponerse; si no hace ninguna de las dos cosas, se despacha ejecución
fuente: art. 815 LEC
Año en curso + 3 anteriores
es la deuda de anteriores dueños de la que responde el propio piso cuando cambia de manos
fuente: art. 9.1.e LPH
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal exige doble mayoría, de propietarios y de cuotas de participación. Estas son las más habituales en una comunidad de vecinos.
Si no se alcanza la mayoría, cualquier propietario puede pedir al juez que resuelva en equidad dentro del mes siguiente a la segunda junta (art. 17.7 LPH).
Una derrama es una aportación extraordinaria aprobada en junta para un gasto que el presupuesto ordinario no cubre.
Las obras y reparaciones necesarias para conservar el inmueble, sus elementos y sus zonas comunes, las que impone el Ayuntamiento y las de accesibilidad que piden vecinos con discapacidad o mayores de setenta años tienen carácter obligatorio y no necesitan acuerdo previo; la junta solo reparte la derrama y fija cómo se paga (art. 10 LPH). Aquí no cabe negarse, y el piso queda afecto al pago.
Distinto es una mejora no exigible, como una piscina. Si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias, quien votó en contra no está obligado a pagarla, aunque para disfrutarla después tendrá que abonar su parte actualizada (art. 17.4 LPH).
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
El monitorio funciona si los documentos se preparan bien desde la junta.
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El procedimiento empieza en la junta, que aprueba la deuda concreta del piso o local, con su desglose de cuotas ordinarias, extraordinarias y fondo de reserva.
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Una vez aprobada la deuda, el secretario emite el certificado con el visto bueno del presidente y se notifica al deudor en el domicilio que designó o, si falla, en el tablón de anuncios.
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Le proponemos pagar o fraccionar a través de una comunicación fehaciente antes de acudir al juzgado.
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La presentamos en nombre de la comunidad, que representa en juicio su presidente (art. 13.3 LPH), ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid del domicilio del deudor o del lugar donde está la finca, a elección de la comunidad (art. 813 LEC), e incluimos las cuotas que venzan hasta la notificación.
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Si el deudor se opone, la comunidad puede pedir embargo preventivo sin prestar caución (art. 21.4 LPH); si no contesta, se despacha ejecución contra sus bienes, incluido el propio piso.
La junta ordinaria se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16 LPH). Comprobamos quién convocó, con qué antelación y con qué orden del día: un acuerdo ajeno a la convocatoria o un acta sin votos ni cuotas es un punto débil.
El propietario que no está al corriente de pago al empezar la reunión mantiene la asistencia y la voz, pero no el voto, y su cuota no se computa (art. 15.2 LPH). Un error aquí cambia la mayoría.
Ante actividades molestas o prohibidas, el presidente requiere el cese y, con autorización de la junta, demanda; el juez puede privar del uso del piso hasta tres años (art. 7.2 LPH). Desde la entrada en vigor de la reforma de la LO 1/2025, en abril de 2025, destinar una vivienda a uso turístico exige la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3 LPH).
Antes de reclamar impagos, cuadramos las cuentas. Revisamos el presupuesto, las obligaciones de cada propietario del artículo 9, el fondo de reserva, que no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH), y si la deuda reclamada coincide con lo aprobado.
Con esto valoramos la impugnación o la reclamación:
El plazo es de caducidad y no se amplía porque esperes a la siguiente junta. Conviene fijar la fecha de inicio el primer día.
Dejar de pagar como protesta y después impugnar no funciona: sin estar al día o consignar la deuda, la demanda se cae antes de discutir el fondo.
Un monitorio con un simple listado de recibos, sin deuda aprobada en junta ni notificada, invita a la oposición y retrasa el cobro.
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Sí, como regla. La impugnación va por juicio ordinario y, desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar antes una negociación. La solicitud suspende el plazo de caducidad mientras dura (art. 7 LO 1/2025).
La acción para reclamar cuotas periódicas prescribe a los cinco años, según el artículo 1966 del Código Civil, criterio que ha seguido el Tribunal Supremo. Además, las cuotas del año en curso y de los tres anteriores tienen preferencia de cobro sobre otros acreedores (art. 9.1.e LPH).
Quien sea propietario cuando la cantidad sea exigible, no quien lo era al aprobarse (art. 17.11 LPH). Por eso conviene pactarlo por escrito en la compraventa.
Las de mejoras no exigibles cuya cuota supere tres mensualidades ordinarias, si votaste en contra. Las de obras necesarias o impuestas por la Administración se pagan siempre.
Como norma, paga quien pierde. En el monitorio por cuotas, el deudor asume además los gastos de abogado y procurador de la comunidad con los límites de la ley procesal (art. 21.5 LPH).
Sí. Con el voto de tres quintas partes de propietarios y cuotas puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad (art. 17.12 LPH), y el acuerdo no tiene efectos retroactivos.
Para defender tus derechos, primero acude al presidente o a la administración, por escrito, para que el asunto entre en el orden del día. Después caben la mediación, el arbitraje o los tribunales.
