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Un contrato de arrendamiento no siempre manda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija un mínimo de derechos del arrendatario de vivienda que no se puede rebajar por escrito, así que una cláusula firmada puede ser nula aunque las dos partes la aceptaran.
Llevamos las dos posiciones, y en las relaciones de alquiler eso ayuda a anticipar a la otra parte. Al propietario le preparamos la redacción del contrato y le decimos cómo notificar una actualización o la recuperación de la vivienda. Al inquilino le revisamos si la subida de renta cumple el índice, si le están cobrando gastos que no le tocan o si la fianza se retiene sin motivo. En pisos, habitaciones y locales de negocio las reglas cambian, y lo tenemos en cuenta desde la primera lectura. Nuestros clientes suelen llegar con una duda concreta; el asesoramiento sirve si la resuelve con la legislación vigente y las cláusulas delante.
Formamos parte del equipo de abogados inmobiliarios de Madrid de R. Sánchez Abogados, el área de derecho inmobiliario con despacho en el Paseo de la Castellana. Aquí nos centramos en la vida del contrato; si ya hay un impago y quieres recuperar la vivienda, mira nuestra página de desahucios en Madrid.
Los arrendamientos urbanos son una rama del derecho civil con ley propia, la LAU, que rige igual en toda España. La primera pregunta en cualquier conflicto es qué tipo de contrato tienes, porque de ello dependen las normas sobre duración, fianza y margen para pactar.
¿Tienes un problema con tu contrato de alquiler en Madrid, como casero o como inquilino?
Estas cifras marcan los derechos de arrendador y arrendatario en casi todos los conflictos en Madrid.
5 o 7 años
prórroga obligatoria por anualidades a voluntad del inquilino, 7 si el arrendador es persona jurídica
fuente: art. 9.1 LAU
4 meses / 2 meses
preaviso para no renovar al final del periodo mínimo: 4 meses el arrendador, 2 el inquilino; si nadie avisa, prórroga tácita de hasta 3 años más
fuente: art. 10.1 LAU
30 días hábiles
para que el arrendador deposite la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, con recargo si se retrasa
fuente: Decreto 181/1996 CAM
5 años
prescripción de la acción para reclamar rentas impagadas
fuente: art. 1966 CC
Son los servicios que más nos piden, y casi todos tienen solución sin juicio.
El propietario tiene que devolver la fianza al terminar el contrato, descontando solo lo que responda de deudas o daños reales, no el desgaste normal del uso. Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolverla, el saldo genera el interés legal (art. 36.4 LAU). El depósito oficial en la Agencia de Vivienda Social es otra cosa: lo recupera el arrendador, no tú.
Sin pacto expreso en el contrato, el alquiler no se actualiza: así lo dice el precepto que la regula (art. 18 LAU). Si hay pacto pero no dice qué índice se usa, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad, con el tope de la variación del IPC. Para los contratos posteriores a la Ley 12/2023, el Instituto Nacional de Estadística publica desde 2025 el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) como límite de referencia.
Las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable corren a cargo del arrendador sin subir el alquiler; las pequeñas, por el desgaste del uso ordinario, son del inquilino (art. 21 LAU). Si una obra de conservación dura más de 20 días, lo que pagas baja en proporción a la parte de la casa que no puedes usar. Para obras de mejora, el arrendador debe avisar por escrito con tres meses de antelación, y el inquilino puede desistir en el mes siguiente si le afectan (art. 22 LAU). Si el arrendador no hace las reparaciones debidas, el arrendatario puede exigirlas o pedir la resolución del contrato (art. 27.3 LAU).
Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son del arrendador (art. 20.1 LAU). Las cuotas de comunidad o el IBI solo pasan al inquilino si están pactados por escrito y con el importe anual fijado en el contrato.
El proceso es parecido seas propietario o inquilino.
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Régimen, fecha de firma y qué redacción de la LAU se aplica, porque la ley ha tenido cambios en 2013, 2019 y 2023.
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Fianza, rentas, actualizaciones o gastos mal aplicados, con los recibos delante.
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Burofax con la reclamación y negociación. Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un medio adecuado de solución de controversias, como la mediación o una oferta vinculante, antes de demandar.
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Elegimos el procedimiento. La reclamación de rentas se tramita por juicio verbal, y el resto de asuntos de arrendamientos urbanos, por juicio ordinario salvo que la cuantía permita otra vía (arts. 249.1.6.º y 250.1.1.º LEC), ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid.
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Apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, si procede, y ejecución de la sentencia.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
El arrendador persona física solo puede recuperar la vivienda antes de los cinco años, para él o para su familia de primer grado, si lo dejó escrito en el contrato, ha pasado el primer año y avisa con dos meses de antelación (art. 9.3 LAU). Si no la ocupa en tres meses, el inquilino puede pedir volver o una indemnización. Y si el inmueble se vende, quien compra la propiedad queda subrogado en el contrato durante esos cinco o siete años (art. 14 LAU).
Un alquiler pactado de palabra también es un arrendamiento sujeto a la LAU. Cualquiera de las partes puede exigir a la otra que lo formalice por escrito, con la identidad de ambos, la finca, la duración, la renta inicial y las demás cláusulas (art. 37 LAU).
Forma de pago, cláusula de actualización, garantías adicionales (con tope de dos mensualidades, art. 36.5 LAU) y reparto de gastos. Los servicios que se miden con contador, como luz, agua o gas, los paga siempre el inquilino (art. 20.3 LAU).
Con esta información podemos darte una respuesta concreta sobre tu contrato:
Si alquilas para vivir de forma estable, una redacción que diga temporada no cambia su naturaleza. Al arrendador le expone a una recalificación y al inquilino le hace dudar de sus propios derechos.
Retener el último mes para cobrarse la fianza es un impago de renta, da argumentos a la otra parte y complica defender tus derechos.
Una actualización, una no renovación o una necesidad de vivienda mal notificadas pueden no producir efecto. Usa un medio que pruebe contenido y fecha.
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No. La Comunidad de Madrid no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado, así que la renta inicial de un contrato nuevo se pacta con libertad. Sí se aplican los límites a la actualización anual y el resto de la LAU.
Solo en supuestos tasados: impago de la renta, obras no consentidas, actividades molestas que perjudican a los vecinos u otros incumplimientos que permiten pedir la resolución del contrato (art. 27 LAU), o necesidad del arrendador persona física pactada en el contrato y comunicada con dos meses de antelación. Si llega a haber demanda, eso ya es terreno de los desahucios.
Sí, pasados seis meses y avisando al arrendador con al menos 30 días. Si el contrato lo prevé, tendrás que indemnizar con una mensualidad por cada año que quede, o la parte proporcional.
Reclamarla por escrito, con la fecha de entrega de llaves y el estado del piso. Si no responde, se intenta un acuerdo previo y, si no llega, se demanda la devolución con sus intereses.
Es un incumplimiento suyo frente a la Comunidad de Madrid: el ingreso fuera de plazo lleva un recargo del 2 %, o del 5 % si ha pasado más de un año. No afecta a tu derecho a recuperarla.
Para negociar no es obligatorio, aunque una consulta a tiempo ayuda. En juicio sí: en los juicios de arrendamiento hace falta abogado y procurador, salvo en los verbales por cuantía de hasta 2.000 euros (art. 31 LEC).
Lo que diga el contrato, con el tope legal del índice de referencia. Si el contrato no dice nada, no sube.
