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Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario suele tener dos preocupaciones a la vez: que la casa vuelva a sus manos y que las mensualidades pendientes no se queden en nada. La ley permite resolver las dos en un único procedimiento, mediante el ejercicio conjunto de la acción de desahucio y la de reclamación de rentas, suministros y gastos a cargo del arrendatario, incluidas las que se devenguen hasta que te devuelvan las llaves.
Muchos clientes llegan al despacho tras meses de espera. Nuestro trabajo como abogado de desahucio empieza antes del juzgado: revisamos el contrato, calculamos la deuda, comprobamos si hay aval, seguro de impago o fianza, y enviamos el requerimiento que después impedirá enervar la acción pagando en el último momento.
Llevamos desahucios de viviendas y de locales en Madrid capital y en el resto de la Comunidad de Madrid, para particulares y sociedades. Un abogado y un procurador firman la demanda, como exige la ley en este juicio. Esta página forma parte del área de abogados inmobiliarios en Madrid. Si todavía no hay impago y lo que te preocupa es cómo redactar o renovar el contrato de alquiler, lo vemos en alquileres en Madrid.
Las dos modalidades van por juicio verbal, pero no se defienden igual ni admiten las mismas excusas del inquilino.
¿Tu inquilino en Madrid ha dejado de pagar y quieres recuperar el piso y lo que te debe?
Estas cifras salen de la ley y condicionan la estrategia desde el primer mes de impago.
30 días
de antelación mínima del requerimiento fehaciente de pago (burofax o notarial) respecto a la demanda para que el inquilino no pueda enervar
fuente: art. 22.4 LEC
10 días
tiene el inquilino desde el requerimiento judicial para pagar, desalojar u oponerse
fuente: art. 438.5 LEC
15 días
es el plazo mínimo que puedes dar para el desalojo voluntario si asumes el compromiso de condonar parte de la deuda o de las costas
fuente: art. 437.3 LEC
5 años
prescribe la acción para cobrar rentas de alquiler atrasadas
fuente: art. 1966 CC
Así avanza el procedimiento de desahucio por falta de pago desde que detectas el impago hasta que recuperas la vivienda.
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Enviamos un burofax o un requerimiento notarial, a la dirección de la vivienda o a la que figure en el contrato, con la cantidad exacta. Si pasan 30 días sin pago, el inquilino pierde la posibilidad de enervar.
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Desde el 3 de abril de 2025 la demanda de desahucio exige acreditar antes una actividad negociadora, ya sea directa entre abogados, con una oferta vinculante o con mediación (artículo 5 LO 1/2025). El requerimiento y la propuesta de salida pueden ir en la misma comunicación.
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La interponemos, con abogado y procurador, ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid, que desde el 31 de diciembre de 2025 sustituye a los Juzgados de Primera Instancia. Indicamos si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si eres gran tenedor.
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El letrado de la Administración de Justicia requiere al demandado y le comunica a la vez la fecha de la vista, si se opone, y la del lanzamiento, si no lo hace.
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Si hay oposición, se celebra la vista y la sentencia de desahucio se dicta en los cinco días siguientes (artículo 447.1 LEC). Si el demandado no acude, se declara el desahucio sin más trámites.
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Si no ha habido desalojo voluntario, en la fecha fijada la comisión judicial te entrega la posesión de la finca; en estos desahucios basta un funcionario, que puede pedir el auxilio de la policía si hace falta (artículo 703.1 LEC). Si queda deuda, se pide la ejecución por la cantidad.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añadió requisitos a la demanda cuando lo que se recupera es una vivienda. Desde entonces hay que declarar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor; si dices que no lo eres, se acompaña una certificación del Registro de la Propiedad con los inmuebles a tu nombre (artículo 439.6 LEC). Las otras dos exigencias de la reforma (documentar la vulnerabilidad del ocupante y la intermediación previa del gran tenedor) las anuló el Tribunal Constitucional en su Sentencia 26/2025.
Cuando se trata de vivienda habitual, el juzgado informa al inquilino de que puede acudir a los servicios sociales y comunica el procedimiento a las administraciones de vivienda y asistencia social. Si estas confirman la vulnerabilidad del hogar, tras oír al arrendador y al inquilino, el juez puede suspender el proceso durante un máximo de dos meses si el propietario es persona física, o de cuatro si es persona jurídica, como una sociedad o un fondo, y después el procedimiento continúa (artículo 441.5 y 6 LEC). Es un trámite legal más, no el fin del desahucio.
Cuanto antes nos lo cuentes, más margen tendremos
Si lo que tienes alquilado es un local, una oficina o un almacén, el contrato se rige primero por lo que pactasteis y, en lo que no esté previsto, por el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil (artículo 4.3 LAU). La falta de pago de la renta también permite resolverlo de pleno derecho (artículo 35 LAU); y si llegó el término pactado, cabe el desahucio por expiración del plazo, con una duración que en los locales no tiene las prórrogas obligatorias de la vivienda. En los dos casos, el desahucio va por la misma vía del juicio verbal que el de una vivienda, con abogado y procurador.
En el impago, el arrendatario de un local también puede enervar una vez, así que el requerimiento previo sigue siendo clave. En cambio, no hay comunicación a los servicios sociales ni suspensión del proceso, porque esas reglas solo operan cuando el inmueble es vivienda habitual. Y la fianza legal es de dos mensualidades, no de una (artículo 36.1 LAU).
Al terminar el alquiler del piso o del local, la fianza responde de las obligaciones del inquilino, así que primero se liquidan las rentas, suministros y daños pendientes, y solo el saldo que quede se devuelve; si esa devolución se retrasa más de un mes desde la entrega de las llaves, devenga el interés legal (artículo 36.4 LAU).
Con los muebles y objetos que el inquilino deje en la vivienda, el juzgado le requiere para que los retire en el plazo que señale. Si no lo hace, se consideran bienes abandonados. Conviene que lo que queda dentro conste en la diligencia de lanzamiento.
Preparamos un cuadro de rentas, suministros y demás cantidades vencidas, con fechas. Es la base de cada fase: requerimiento, demanda y ejecución.
Enviamos en nombre del arrendador el burofax fehaciente con tiempo suficiente. Si el demandado ya enervó una vez, lo acreditamos para que no pueda volver a hacerlo.
Si en el contrato hay fiador o avalista solidario, lo demandamos en el mismo juicio tras requerirle el pago.
En el lanzamiento pedimos que conste el estado de la vivienda: si hay desperfectos causados por el inquilino, se pueden retener bienes suyos para responder de los daños (artículo 703.3 LEC). Si la deuda sigue viva, pedimos el embargo de nóminas o cuentas.
Desde la primera entrevista, el propietario sabe qué tipo de desahucio vamos a plantear, qué requisito falta y qué respuesta cabe esperar del inquilino. Tu asunto lo dirige un abogado inscrito en el colegio de abogados, un procurador te representa ante el juzgado y tienes el presupuesto por escrito antes de presentar la demanda.
Con esta documentación preparamos el burofax y la demanda:
Sin burofax con 30 días de antelación a la demanda, el inquilino puede pagar todo lo debido dentro del plazo judicial y quedarse en la vivienda. La demanda se archiva y solo en un segundo impago dejará de poder enervar. Es lo primero que revisa un abogado antes del juicio.
Impedir el acceso del inquilino a la casa por tu cuenta, aunque te deban meses, puede acabar en una denuncia contra ti.
Esperar a que el inquilino se ponga al día, o aceptar pagos a cuenta sin dejar constancia, alarga el problema: el plazo de 30 días solo corre desde el burofax.
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La ley no exige acumular varios meses: la falta de pago de la renta ya es causa de resolución del contrato. Otra cosa es que convenga demandar ya o intentar antes un acuerdo, algo que valoramos contigo en cada caso.
Depende de cada caso: de si el inquilino se opone, de la agenda del juzgado y de si interviene la suspensión por la situación del inquilino. Un proceso sin oposición termina con un decreto y el lanzamiento en la fecha ya fijada; si hay oposición, hace falta vista y sentencia. No damos plazos cerrados sin ver el caso, pero tu abogado te dará una previsión realista al estudiarlo.
Sí. Las rentas que se devenguen después de la demanda y hasta la entrega de la posesión se incluyen en la condena o en el decreto que pone fin al proceso.
Es la posibilidad del inquilino de parar el desahucio pagando al arrendador, o poniendo a su disposición en el juzgado o ante notario, toda la deuda dentro del plazo del requerimiento judicial. Solo puede hacerlo una vez, y no cabe si el propietario le requirió de pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda.
Sí. La Ley Orgánica 1/2025 exige un medio adecuado de solución de controversias antes de la mayoría de demandas civiles, y el desahucio no está entre las excepciones. A veces se cierra aquí una salida pactada, con fecha de entrega de llaves. Sin acreditarlo, la demanda no se admite.
Con un documento. Si negocian las partes o sus abogados, basta un escrito firmado por ambos o, si el inquilino no contesta, la prueba de que recibió la propuesta y en qué fecha. Si pasan treinta días naturales sin respuesta, la negociación se da por terminada sin acuerdo, y desde entonces hay un año para interponer la demanda (artículos 7.3 y 10 LO 1/2025).
Lo principal que añade la vulnerabilidad es la suspensión que puede acordar el juez, con un máximo de dos meses si el propietario es persona física y cuatro si es una sociedad. Pasado ese plazo, o adoptadas las medidas por la Administración, el procedimiento sigue su curso.
Si el propietario gana, para apelar ante la Audiencia Provincial de Madrid el inquilino tiene que acreditar que ha pagado las rentas vencidas y las que deba adelantar, y si deja de pagar durante el recurso, este se declara desierto (artículo 449 LEC).
La suspensión extraordinaria de lanzamientos para hogares vulnerables del Real Decreto-ley 11/2020 terminó el 31 de diciembre de 2025, y las prórrogas aprobadas después no fueron convalidadas por el Congreso. Siguen en vigor las reglas permanentes de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre vulnerabilidad y servicios sociales.
